Il comparto dismesso di Medici del Vascello

UCTAT Newsletter n.17 – novembre 2019

di Laura Daglio

Il comparto di Via Medici del Vascello raccoglie una realtà eterogenea, importante dal punto di vista quantitativo e problematica non solo perché quasi interamente dismessa ma anche per i caratteri del contesto urbano, economico, sociale e ambientale al contorno.

Dal punto di vista dimensionale si tratta infatti di un’area di circa 160.000 mq. di Superficie territoriale su cui insistono, per un totale complessivo di circa 120.000 mq di Slp, edifici terziario direzionali, industriali e depositi di cui: circa 45.000 mq di slp di proprietà ENPAM Real Estate – in un complesso per uffici che consiste di 4 palazzine con un’altezza di 7 piani fuori terra che emergono da una piastra per parcheggi e servizi interrata – P Capital (ex Prelios) per circa 35.500 mq, Unipol per circa 11.500 mq, oltre a una serie di proprietà minori in parte sfitte, in parte utilizzate per piccole attività artigianali con un’estensione che si stima ammonti a circa 25000 mq. Questa frammentazione proprietaria ha rappresentato uno degli ostacoli principali all’avvio di un processo di valorizzazione degli immobili, nonostante alcuni recenti tentativi da parte di ENPAM. 

L’attuale situazione di abbandono deriva sia dal venir meno della domanda di terziario, che negli Anni Ottanta ne aveva determinato lo sviluppo e che ha creato altri evidenti fenomeni in tutto l’arco della media periferia milanese, molti dei quali peraltro realizzati del medesimo imprenditore immobiliare; sia dalla mancanza di collegamenti infrastrutturali diretti con il resto della città e dalla totale assenza di servizi. 

L’area si attesta infatti a est del tracciato ferroviario, che non presenta varchi verso il centro per oltre 2 km, è servita da una viabilità, che si interrompe senza creare quella auspicata continuità verso la stazione di Rogoredo e l’intervento realizzato di Santa Giulia, che comprende l’area residenziale e terziaria sede di Sky; a nord il tessuto urbano è caratterizzato da attività artigianali (quali rigattieri, depositi di combustibile, sfasciacarrozze, ecc.) e dall’impianto di trattamento e deposito di rifiuti urbani di Amsa, delimitati verso ovest dalla linea ferroviaria oltre la quale si estende l’ortomercato, mentre a est si trovano le aree libere, dove sono in corso di costruzione il quartiere di social housing di Merezzate, il potenziale raccordo della paullese verso p.le Bologna e l’ex area dismessa Montecity dove verrà realizzato il secondo lotto e il parco di Santa Giulia.
Questo isolamento ha nel tempo portato ad un degrado generalizzato, con occupazioni abusive, edifici completamente vandalizzati, fenomeni di criminalità che si accentuano nel boschetto di Rogoredo e saltuari insediamenti di nomadi. 

Oggi all’intorno si stanno realizzando alcune fra le più significative trasformazioni della città, che si abbinano alla creazione di importanti reti della mobilità su gomma e rotaia, pubblica e privata, (metrotranvia, completamento paullese, circle line e relative fermate) tali da rendere l’area una fra le più infrastrutturate della città. In questo intorno di trasformazione fisica e di dinamismo economico, risiedono i presupposti per una riqualificazione e valorizzazione. Si tratta infatti di un mercato immobiliare unico nel panorama italiano per crescita e valori, che inevitabilmente attira interessi e investitori alla scala nazionale e internazionale.

A questo punto pare inevitabile chiedersi quali possano essere i caratteri di tale trasformazione, soprattutto dal punto di vista funzionale, stanti i vincoli dell’asta ferroviaria, e la saturazione dell’offerta sia residenziale che terziaria attuata dalle operazioni immobiliari adiacenti in corso di realizzazione. 

Si tratta di una sfida complessa, che richiede la definizione di un innovativo programma di destinazioni d’uso, una riflessione sulle densità, sull’integrazione di un verde fruibile ma con importanti funzioni ambientali per il controllo del confort outdoor igrotermico, acustico e in termini di qualità dell’aria oltre che di gestione del ciclo dell’acqua e un ripensamento delle modalità di recupero e/o demolizione e ricostruzione dei fabbricati da operarsi comunque in una logica di economia circolare. 

Questa sfida è stata recentemente raccolta da Sitda, la Società Italiana per la Tecnologia dell’Architettura, che ha lanciato in accordo con Enpam Real Estate, un workshop di progettazione alla scala nazionale il cui evento finale si è svolto nel marzo di quest’anno al MadeExpo di Fiera Milano Rho, coinvolgendo ospiti internazionali e rappresentanti delle istituzioni, che hanno discusso le proposte di rigenerazione del comparto. L’iniziativa ha registrato oltre 180 partecipanti, con 16 Team di progettazione provenienti da tutte le 17 sedi di Scuole di Architettura in Italia. I risultati sono stati presentati ed esposti oltre che al Made anche nel mese di maggio e giugno presso la sede milanese di Enpam RE in via Viviani, 12 nel rinnovato quartiere di Garibaldi Repubblica. Fra breve uscirà per i tipi di Maggioli anche una pubblicazione che raccoglie gli esiti dei lavori.

Fra le proposte vale la pena sottolineare i temi oggetti di indagine: la mitigazione ambientale del tracciato ferroviario e il suo eventuale scavalco per trovare una continuità con gli interventi futuri di rigenerazione degli ATU Toffetti e dello scalo Rogoredo, la definizione di un programma funzionale che include attività culturali, un polo sportivo e per il benessere, strutture e servizi per l’abitare temporaneo che integrano e si innestano sugli interventi in corso di progettazione e realizzazione e si interrogano sul come intervenire sull’esistente attraverso una combinazione fra recupero, demolizione e ricostruzione, che comunque riduce la densità iniziale a vantaggio di ampie superfici a parco.

Nella varietà delle soluzioni esplorate emerge fortemente la necessità di un approccio multiscalare che non si chiude nei confini proprietari ma che richiede un confronto con le altre parti di città non solo quelle in corso di riqualificazione ma anche a ovest oltre la barriera del rilevato ferroviario, e soprattutto a nord caratterizzate da una similare situazione di degrado ed abbandono e dalla monofunzionalità degli usi.