UCTAT Newsletter n.57 – GIUGNO 2023
di Gerardo Ghioni
La recente delibera di aggiornamento degli oneri di urbanizzazione (n. 28 del 17/05/2023) introduce delle nuove modalità di calcolo, che trovano giustificazione in un’approfondita ed esaustiva relazione, atta a motivare le strategie di questa amministrazione. Nella sostanza, la nuova strategia verte sul fatto che, a causa anche dell’utilizzo dei servizi della città, da parte dei “city users” (studenti, turisti, lavoratori…ecc..), ovvero di chi utilizza la città, ma non ci abita, è necessario implementare i servizi esistenti. Vero è che con l’aumento dei city users non residenti che trovano interessante la città anche per i servizi che offre, gli stessi sono “pagati” dai residenti, anche con la riduzione dell’accessibilità degli stessi, senza che il beneficio della presenza delle nuove forme di abitazione abbia ricadute condivise. La logica, dell’aumento degli oneri su queste basi si scontra con il fatto che, mediante l’aumento degli oneri, il costo dei servizi già presenti (non sempre pubblici) e l’implementazione degli stessi, la dovranno pagare i cittadini di Milano, che andranno ad abitare nelle nuove residenze. Perché va da sé, che gli operatori immobiliari gireranno sui nuovi proprietari l’aumento dei costi. Il tema su chi sono i nuovi proprietari, se nuovi residenti/cittadini o altro è un tema a sé stante, in una città che ha in corso dinamiche urbane nuove rispetto al passato. E’ evidente che una città con scarsa crescita demografica, di residenti, ma con nuove forme di abitazione più o meno temporanee e con un magnetismo molto elevato porti a composizioni sociali e tipologie residenza fuori dagli schemi classici. Ci sarebbe poi da valutare se l’implementazione dei servizi pubblici è e sarà realmente parametrata sugli aumenti.
Entrando nello specifico le principali innovazioni sono le seguenti.
A fronte di un aumento Istat di aggiornamento dei costi del 37,92%, l’aumento sarà ripartito per il 10% sulla fascia periferica e per il 113% sulla fascia centrale. E questa è finalmente una buona notizia, soprattutto per quelle periferie che necessitano di un maggior equilibrio a favore delle fasce centrali. Dopo anni di proclami per favorire le periferie finalmente fatti e non parole. Poi ci sarebbe da capire perché nella zona di confine a pochi metri di distanza, alcuni interventi debbano essere penalizzati o favoriti, in base all’appartenenza alla fascia periferica o centrale. Sembra un po’ il caso del muro di Berlino, chi capita nella zona sbagliata è fregato!
Sull’edilizia residenziale sociale una falsa buona notizia, sembrerebbe che non sia più assoggettata ad oneri, ma in realtà il complesso testo assoggetta l’esclusione degli oneri solo per quella quota di ERS non obbligatoria (ndr quella obbligatoria è oggi del 35% e domani forse del 40% per gli interventi superiori a 10.000 mq.). Azzerare gli oneri anche per la quota di ERS obbligatoria, sarebbe stato invece un provvedimento atto ad attirare gli operatori immobiliari in un ambito poco amato dagli stessi, perché assolutamente non conveniente. Pertanto abbassare l’asticella avrebbe definitivamente stimolato gli alloggi sociali, magari destinati all’affitto a lungo periodo, reali, gestiti, che permetterebbero il ritorno di operatori disposti a programmare interventi di edilizia con prospettive più ampie e lunghe di quelle date dalla costruzione per la vendita sul mercato immobiliare.
Arriviamo alle brutte notizie. Per il recupero dei sottotetti, che ricordo non consuma territorio e non necessita di opere di urbanizzazione (i parcheggi che non vengono realizzati vengono pagati con la quota di monetizzazione dello standard), è assoggettato ad un aumento ulteriore (oltre a quello delle fasce territoriali) del 10%. Sebbene fosse stato previsto dalla legge regionale, lo trovo piuttosto discutibile: anziché favorire il non consumo di nuovo terreno e magari la riqualificazione degli edifici sottostanti, li si penalizza. Con il risultato che in centro, sia con gli aumenti per fasce che con questo specifico aumento, converrà sempre di meno recuperare i sottotetti. Forse è proprio questa la strategia, limitare gli interventi sui sottotetti. Ma è veramente un obiettivo positivo? Potrebbe avere senso aumentare gli oneri nelle zone molto centrali che hanno nuove rendite e rivalutazioni molto alte ma la riqualificazione dei sottotetti in zone non centrali spesso può essere il motore di una riqualificazione edilizia più ampia che con l’aumento degli oneri potrebbe fermarsi, innestando un meccanismo negativo.
Passiamo agli immobili abbandonati e degradati. Sebbene qui sia chiara la politica ostativa da parte del Comune di Milano, fin dall’entrata in vigore della norma, l’ulteriore aumento dei costi sulla quota di incremento volumetrico produce una contraddizione. Sebbene questo aumento sia stato previsto da una norma regionale, atta a permettere specifiche politiche comunali e a favorire l’incremento volumetrico di edifici non degradati e non abbandonati, rispetto a quelli che lo sono, esso appare un controsenso. Sembrerebbe che lo scopo finale sia mantenere in stato di abbandono gli edifici e/o non favorirne la rigenerazione. E pensare che l’assessorato è stato denominato alla rigenerazione urbana! Inoltre la lettura della delibera introduce un ulteriore dubbio, nella parte riguardante il Patrimonio edilizio esistente (3.1.1) è chiarito che le riduzioni per gli oneri di ristrutturazione si applicano anche agli interventi di ampliamento. Diamo per scontato che gli immobili degradati e dismessi devono essere considerati parte del patrimonio edilizio esistente. Quindi l’incremento volumetrico degli edifici dismessi e degradati, da una parte viene assoggettato ad un aumento, dall’altro ad una riduzione. Mi sembra un altro evidente controsenso, o come minimo un’interpretazione da verificare nell’attuazione.
Altro aspetto da considerare è il fattore temporale. Come ben sanno gli operatori del settore, la leva finanziaria rappresenta uno dei più importanti (se non il più importante) fattori decisionali, in materia di investimenti. Alterando le regole si alterano le scelte sugli investimenti, fino a penalizzarli o azzerarli del tutto. Questi aumenti operano su immobili che sono stati acquisiti magari anni fa, quando gli oneri erano inferiori (ma anche la redditività rispetto ad anni fa). Non dare agli operatori il tempo per sviluppare gli interventi con le stesse regole, rischia di alterare il gioco, con il pericolo di creare rapidi contraccolpi negativi (contrazione dell’offerta), o aumenti indiscriminati del valore finale degli immobili. In tutti e due i casi, il costo finale delle residenze non potrà che aumentare, finendo per gravare ancora una volta sui cittadini. Politica da combattere per evitare la “gentrificazione” e la fuoriuscita delle fasce più deboli da Milano. In questo caso al posto dei trenta giorni per l’entrata in vigore, bastava dare sei mesi di tempo per presentare i titoli abilitativi su interventi già programmati.
Infine ultimo grande problema. La delibera specifica che “l’entrata in vigore dei nuovi oneri saranno applicati a tutti i titoli abilitativi (CILA e SCIA), i quali richiedono il versamento degli oneri contestualmente alla presentazione e ai permessi di costruire presentati ma non ancora rilasciati, laddove gli stessi non presentino una documentazione completa.”
Al di la che di CILA onerose non ne ho mai sentito parlare, ma le SCIA condizionate a tutta una serie di atti, che spesso dipendono dal Comune, che fine fanno? Sono considerate come i Permessi di costruire? E di Permessi di costruire, con una documentazione completa ne avete mai sentito parlare? Con tutte le nuove norme, le disposizioni e le interpretazioni comunali che cambiano settimanalmente, è praticamente impossibile avere la documentazione completa. Sarebbe stato più corretto scrivere una norma di facile interpretazione, certo che quella scritta produrrà non solo una casistica che penalizzerà arbitrariamente, ma anche una mole di ricorsi al TAR, che si sarebbero potuti evitare. Bastava per esempio scrivere “sono fatte salve le SCIA e i Permessi di costruire presentati prima dell’entrata in vigore”. Frasi semplici con interpretazioni univoche.
Per ultimo ricordo che la stessa delibera entrerà in vigore il giorno 13/07/2023, pertanto se da quella data si dovesse presentare un titolo diretto (SCIA) gli oneri da pagare sarebbero quelli nuovi. “Vae ultimis!”.
URBAN CURATOR TAT 