UCTAT Newsletter n.90 – giugno 2026
di Giovanni Castaldo
Con oltre 45 mila immobili dello Stato, per un valore superiore a 63 miliardi di euro, l’Agenzia del Demanio è il principale soggetto pubblico chiamato a gestire, razionalizzare e valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico. Un patrimonio diffuso, eterogeneo e spesso di rilevante interesse storico, culturale e paesaggistico. Sedi istituzionali, caserme, complessi giudiziari, aree, terreni e beni storico-artistici costituiscono una presenza capillare nel territorio italiano, che rende l’Agenzia un interlocutore con tutti gli enti locali decisivo nei processi di rigenerazione urbana e territoriale.
L’azione dell’Agenzia non riguarda soltanto gli immobili direttamente affidati alla sua gestione. Attraverso una Direzione generale e 17 Direzioni territoriali, supporta le amministrazioni centrali nella definizione dei fabbisogni logistici, programma interventi sul patrimonio statale, opera come “Manutentore Unico” e affianca altre amministrazioni ed enti territoriali in operazioni di razionalizzazione e recupero. La dimensione immobiliare si lega così alla qualità dei servizi pubblici, alla riduzione delle locazioni passive, alla sicurezza e alla restituzione alla collettività di beni inutilizzati o sottoutilizzati.
Dal 2021, con la Direzione di Alessandra dal Verme e con il Piano Strategico Industriale avviato nel 2022, questa missione ha assunto un profilo più esplicitamente strategico. Sostenibilità, digitalizzazione e innovazione sono diventate leve per superare una gestione prevalentemente amministrativa e conservativa e orientare il patrimonio verso una “valorizzazione rigenerativa”. Non si tratta più soltanto di riqualificare gli edifici o ridurne i costi, ma di riconoscerne la capacità di generare valore economico, ambientale, sociale e culturale per le amministrazioni, i territori e le comunità.
In questo processo ha assunto particolare rilievo la Struttura per la Progettazione, istituita dalla legge 145 del 2018 e resa operativa nell’organizzazione dell’Agenzia dal 2021. La Struttura sostiene lo sviluppo e la qualità della progettazione, fornisce servizi di architettura, ingegneria e supporto tecnico alle amministrazioni centrali e agli enti territoriali. Sviluppa inoltre modelli replicabili, linee guida e strumenti di indirizzo, costruendo reti di collaborazione con università, centri di ricerca e istituzioni.
La stessa evoluzione è leggibile nei Piani Città degli immobili pubblici, avviati nella seconda metà del 2023. Il singolo edificio viene interpretato come parte di un sistema urbano. La localizzazione di funzioni pubbliche, il riuso di compendi dismessi, le caratteristiche degli spazi aperti, nonché i livelli di accessibilità concorrono al miglioramento della qualità ambientale e urbana dei diversi contesti. Il patrimonio pubblico diventa così un’infrastruttura territoriale, capace di innescare positive dinamiche di valorizzazione ambientale, economica e sociale.
In questo quadro si collocano anche le collaborazioni scientifiche promosse dall’Agenzia con il sistema universitario italiano, finalizzate a consolidare metodologie di analisi, progettazione, valutazione e valorizzazione coerenti con gli obiettivi ESG e con una concezione multidimensionale della sostenibilità.
Nel 2022 l’Agenzia ha sottoscritto un accordo con il Politecnico di Milano e una convenzione attuativa con il Dipartimento di Architettura, Ingegneria delle Costruzioni e Ambiente Costruito (ABC). Con la responsabilità scientifica di Elena Mussinelli e Andrea Tartaglia, il lavoro ha coinvolto Fabrizio Schiaffonati – tra gli Esperti selezionati dall’Agenzia del Demanio dal 2022 e Presidente della Commissione di Concorso per il Parco della Giustizia di Bari nel 2024 – Raffaella Riva, Matteo Gambaro, Roberto Bolici, Giovanni Castaldo, Davide Cerati e Annamaria Sereni. L’esito è stato la definizione delle Linee guida per la qualità ambientale e sociale degli interventi. Uno strumento operativo per tradurre nei Documenti di indirizzo alla progettazione e nelle gare di progettazione per gli interventi di rigenerazione e trasformazione una domanda di qualità chiara, misurabile e verificabile. L’impostazione esigenziale-prestazionale consente ai Responsabili unici del progetto di esplicitare livelli attesi, superiori ai soli minimi normativi, senza subordinare la qualità dell’opera pubblica all’adozione di singoli protocolli o certificazioni volontarie. Requisiti e indicatori entrano così nella programmazione e nel progetto, orientando le scelte verso risultati ambientali e sociali contestualizzati e controllabili.
A partire dal 2025, il lavoro di una nuova convenzione attuativa sempre con il Dipartimento ABC del ha esteso questo approccio alla verifica dei progetti finalizzata alla loro validazione. Sotto la responsabilità scientifica di Elena Mussinelli, Andrea Tartaglia e Giovanni Castaldo, con Raffaella Riva, Roberto Bolici e Martina Mulinacci, la ricerca mira a integrare criteri e indicatori prestazionali nelle attività di controllo, mettendo in relazione la domanda iniziale, le soluzioni progettuali e gli esiti della verifica.
Si delinea così una logica circolare: gli obiettivi ambientali e sociali formulati nel Documento di indirizzo e sviluppati in sede di progetto vengono misurati e controllati nella fase di verifica; criticità e risultati alimentano l’aggiornamento degli strumenti iniziali, nella prospettiva di un miglioramento continuo della qualità della progettazione e della qualità delle opere pubbliche realizzate.
URBAN CURATOR TAT 