UCTAT Newsletter n.86 – FEBBRAIO 2026
di Silvia Lanzani
Negli ultimi quindici anni Milano ha conosciuto una trasformazione morfologica, funzionale ed economica di intensità inedita nella sua storia recente. L’espansione verticale e volumetrica, la concentrazione di investimenti in grandi ambiti di rigenerazione, la ridefinizione delle centralità e la ristrutturazione del mercato immobiliare hanno prodotto non solo un nuovo skyline, ma una nuova configurazione dei rapporti tra spazio, capitale e governance.
“Decifrare la città” significa assumere la trasformazione urbana come un testo complesso: un dispositivo stratificato nel quale si intrecciano razionalità economiche, visioni politiche, strumenti normativi, retoriche ambientali e pratiche quotidiane. Milano diventa così un caso paradigmatico attraverso cui interrogare la condizione urbana contemporanea, ben oltre i suoi confini amministrativi.
1. La finanziarizzazione dello spazio urbano
Interventi come Porta Nuova, CityLife e il Bosco Verticale costituiscono non soltanto episodi architettonici di rilievo, ma manifestazioni spaziali di una più ampia dinamica di finanziarizzazione dell’urbano.
Seguendo le analisi di David Harvey, la città contemporanea può essere letta come uno dei principali ambiti di assorbimento del surplus di capitale. L’investimento immobiliare, specie nei contesti metropolitani attrattivi, si configura come strategia di valorizzazione finanziaria prima ancora che risposta a un fabbisogno abitativo. La verticalizzazione milanese non corrisponde a un’emergenza demografica, bensì a una strategia di posizionamento competitivo nel circuito globale delle città.
Il suolo urbano diventa asset, la rendita fondiaria si ristruttura e l’architettura iconica agisce come dispositivo di branding territoriale. In linea con quanto descritto da Saskia Sassen per le “global cities”, la centralità economica si accompagna a nuove polarizzazioni sociali. La città non è più soltanto luogo di produzione e residenza, ma piattaforma finanziaria integrata in reti transnazionali.
2. Morfologia e potere: la verticalità come forma politica
La trasformazione morfologica non è neutra. La scelta della torre, dell’isolato aperto, della piazza sopraelevata o del podio commerciale traduce una specifica concezione dello spazio urbano.
Se la Milano novecentesca era caratterizzata da una tessitura compatta fondata su corti interne e continuità di fronte, la nuova città si articola per oggetti autonomi e landmark. La verticalità assume un valore simbolico: segnala centralità, concentrazione di funzioni direzionali, riconoscibilità internazionale.
Henri Lefebvre ha mostrato come lo spazio sia prodotto socialmente e come la sua configurazione materiale rifletta e consolidi rapporti di potere. In questa prospettiva, la torre non è soltanto una soluzione tipologica: è l’espressione di un ordine economico che privilegia la massimizzazione della rendita e la visibilità globale.
Decifrare la città significa dunque interrogare la relazione tra forma urbana e struttura del potere, tra skyline e governance, tra densità e redistribuzione.
3. Governance negoziale e complessità decisionale
La trasformazione milanese si è sviluppata attraverso strumenti urbanistici flessibili, accordi pubblico-privato, piani attuativi negoziati e meccanismi compensativi. Il Piano di Governo del Territorio opera sempre più come dispositivo adattivo, capace di integrare varianti, premialità e compensazioni.
Questa flessibilità consente rapidità decisionale e attrattività per gli investitori, ma solleva interrogativi sulla trasparenza e sulla redistribuzione dei benefici. Chi governa realmente la trasformazione? Qual è l’equilibrio tra interesse pubblico e interesse privato?
La complessità normativa può tradursi in opacità. In assenza di un dibattito pubblico strutturato, la negoziazione rischia di spostare il baricentro decisionale verso attori dotati di maggiore capacità finanziaria e tecnica. La città diventa il luogo di una mediazione permanente tra poteri asimmetrici.
4. Spazio pubblico tra apertura e regolazione
Le nuove centralità milanesi ridefiniscono il concetto stesso di spazio pubblico. Formalmente accessibili, altamente curate, tecnologicamente integrate, esse configurano spazi regolati e sorvegliati, spesso collocati su podi o in ambiti semi-privati.
La tradizione urbana milanese, fondata sulla strada come spazio di relazione spontanea, lascia progressivamente il posto a luoghi progettati come scenari. La questione non riguarda la qualità formale, spesso elevata, ma la natura dell’accessibilità e della gestione.
La distinzione tra pubblico e privato si fa porosa. La città diventa teatro e dispositivo di controllo insieme. Decifrare la città significa comprendere le implicazioni di questa ibridazione.
5. Polarizzazione sociale e diritto alla città
L’intensificazione degli investimenti e l’aumento dei valori immobiliari hanno prodotto un incremento significativo dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita. Il fenomeno di gentrificatione, differenziato per quartieri ma ormai strutturale, modifica la composizione sociale della città.
In linea con il concetto lefebvriano di “diritto alla città”, emerge il conflitto tra accesso allo spazio urbano e logiche di mercato. La città attrattiva per capitali e talenti internazionali rischia di diventare meno accessibile per le classi medie e per i residenti storici.
Milano si colloca in una tensione irrisolta tra competitività globale e coesione sociale. La questione abitativa rappresenta oggi uno dei principali indicatori di questa frattura.
6. Ambiente, sostenibilità e retorica verde
La trasformazione recente è accompagnata da un forte discorso sulla sostenibilità: edifici certificati, forestazione urbana, mobilità dolce, infrastrutture verdi. Tuttavia, occorre interrogare criticamente la distanza tra retorica e struttura.
La densificazione può ridurre il consumo di suolo, ma produce carichi infrastrutturali rilevanti. Le torri “verdi” sono simboli potenti, ma la sostenibilità urbana si misura nella capacità di garantire equità, accessibilità e resilienza sistemica.
Decifrare la città implica distinguere tra sostenibilità come immagine e sostenibilità come pratica strutturale.
7. Milano e Londra: traiettorie della città finanziarizzata
Il confronto con Londra consente di collocare la trasformazione milanese entro una dinamica più ampia di finanziarizzazione e verticalizzazione urbana.
A partire dagli anni Ottanta, Londra ha ridefinito il proprio assetto urbano attorno al settore dei servizi finanziari. La crescita di distretti come Canary Wharf e la densificazione della City hanno prodotto una verticalizzazione intensiva, culminata in icone come The Shard. Londra opera come nodo primario del sistema finanziario globale; Milano svolge un ruolo regionale avanzato, con una proiezione internazionale crescente ma non comparabile in termini di volume finanziario.
La differenza di scala produce effetti distinti. A Londra la verticalizzazione è sistemica e diffusa; a Milano è concentrata in pochi grandi ambiti di trasformazione. Londra rappresenta una città già strutturalmente finanziarizzata; Milano appare come una città in transizione verso quel modello.
Anche sul piano della governance emergono differenze. Londra ha sviluppato forme marcate di deregulation e dispositivi straordinari di sviluppo; Milano mantiene una struttura pianificatoria formalmente più integrata, sebbene sempre più negoziale. In entrambi i casi, tuttavia, la pianificazione tende a configurarsi come facilitazione dell’investimento.
Sul piano sociale, Londra offre un’anticipazione dei possibili esiti estremi: polarizzazione accentuata, espulsione delle classi medie, privatizzazione soft dello spazio pubblico. Milano mostra segnali analoghi, seppur su scala meno radicale. La domanda cruciale è se Milano stia percorrendo una traiettoria convergente o se possieda ancora margini per orientare diversamente il proprio sviluppo.
Conclusione: decifrare per governare
La città contemporanea non è riducibile a un unico paradigma interpretativo. È simultaneamente infrastruttura economica, spazio politico, dispositivo simbolico e ambiente di vita quotidiana.
Decifrare la città significa rendere visibili le logiche che guidano la trasformazione; interrogare la relazione tra forma urbana e potere; valutare criticamente gli effetti redistributivi delle scelte pianificatorie; integrare saperi disciplinari differenti e assumere la complessità come condizione strutturale.
Milano, con la sua intensa espansione verticale e volumetrica, offre un osservatorio privilegiato. Il confronto con Londra mostra che la città europea è sempre più inserita in circuiti transnazionali di capitale e competizione simbolica.
Ogni skyline è la sintesi visibile di forze invisibili.
Decifrarle non è un esercizio descrittivo ma un atto critico e, in ultima analisi, un atto politico.
URBAN CURATOR TAT 