UCTAT Newsletter n.83 – NOVEMBRE 2025
di Angelo Rabuffetti
Le case popolari: da sempre spina nel fianco di tutte le Amministrazioni Pubbliche sia a livello locale che nazionale. Ci sono volute le grandi Leggi degli anni ’60 e ’70 per dare una scossa e una soluzione al problema. Ina-Casa, Gescal, Istituti Autonomi per le case popolari, edilizia residenziale pubblica, PEEP e altro ancora hanno contribuito a tamponare in maniera brillante il problema, Oggi il tema si ripresenta più profondo e agguerrito che mai. Cito una intervista del 2023 all’ex assessore alla casa del Comune di Milano: Pierfrancesco Maran (ora parlamentare europeo) che, a fronte di una accusa di bilancio in rosso del suo Assessorato, affermava che non dobbiamo assolutamente pensare ad un bilancio positivo o al massimo in pari riguardo al problema della casa popolare. Il bilancio sarà sempre negativo perché la priorità non è il puro guadagno (rendita fondiaria) ma il servizio che si offre alla cittadinanza. Il ritorno, in termini di crescita, dell’iniziativa “casa” sarà assolutamente sotto altre forme intangibili di welfare a noi inaspettate e insperate quali per esempio la formazione di nuove famiglie, la maggiore natalità, la forza lavoro disponibile, il benessere sociale, la facilità di integrazione e così via.
È chiaro che le Società per azioni e, in genere, gli operatori immobiliari del settore non guardano con interesse e benevolenza a questo genere di business. A loro interessa il profitto nel breve, il lungo periodo non viene nemmeno preso in considerazione. E le grandi imprese non si preoccupano più di costruire alloggi per i propri dipendenti: sono voci che a bilancio vanno sempre nella colonna “perdite”. Sono finiti i tempi dei villaggi per dipendenti del Gruppo ENI, Olivetti, Fiat, Crespi.
Gli operatori immobiliari sanno con certezza che la perdita finanziaria è dietro l’angolo e si mantengono lontani, freddi e distaccati. Alcune prescrizioni, specie quelle contenute nel PGT, prevedono una quota significativa di edilizia popolare associate ad iniziative immobiliari libere superiori a 10.000 metricubi. Queste prescrizioni vengono regolarmente aggirate o negoziate. Per esempio gli interventi si limitano a 9.990 metricubi.
E non ha funzionato nemmeno il coinvolgimento di privati nella costruzione di nuove case popolari. I bandi pubblici sono andati deserti. I privati non vedono convenienza a investire in case popolari. Forse l’eccezione è dovuta al “social housing” che non sono propriamente case popolari ma una via di mezzo ed è rivolto a quel settore di popolazione che non ha i requisiti necessari per l’accesso alle case popolari e non ha la disponibilità finanziaria per l’accesso all’edilizia libera. Qui di realizzazioni ne sono state fatte e concluse con successo a detta di tutti gli stakeholder coinvolti.
L’attuale patrimonio di edilizia popolare, che giace in uno stato di degrado profondo e significativo, è sorto nei primi anni del Novecento nella più bieca economia edilizia: senza bagni, senza ascensori, senza impianti elettrici e di riscaldamento fatti in calcestruzzo addirittura senza tondini di armatura nelle fondazioni, nei pilastri e nelle travi. Forse una novità per il tempo in cui sono stati costruiti ma assolutamente non più attuali, precari e inaccettabili. È chiaro e senz’altro fuorilegge offrire in affitto una unità immobiliare in queste condizioni. E allora, quando il vecchio inquilino lascia l’alloggio, vengono “murate” porte e finestre per evitare le occupazioni abusive e non sono più disponibili sul mercato degli affitti.
Oggi è obbligatorio che una unità immobiliare sia provvista di certificazione di impianto elettrico, idrosanitario, di riscaldamento, che abbia la certificazione antisismica e antincendio, che abbia isolamento termico adeguato, che l’igiene sia rispettato secondo quanto dettato dal Regolamento Edilizio con superfici piastrellate, illuminate e ventilate naturalmente, che sia dotato di ascensore, che non abbia barriere architettoniche per l’accesso facile e senza difficoltà delle persone più fragili, che abbia spazi comuni dedicati alla raccolta differenziata dei rifiuti domestici e altro ancora. Queste prescrizioni valgono sia per il condominio di pregio che per quello popolare senza distinzioni di reddito.
Ristrutturare l’enorme patrimonio di edilizia popolare esistente risulta, quindi, essere improponibile con sforzi enormi finanziari e risultati architettonici modesti e insoddisfacenti. Ritengo, di conseguenza, che la sola soluzione valida di rigenerazione sia quella della demolizione e ricostruzione integrale. Non hanno valore storico, architettonico e artistico anche se appartengono all’epoca razionalista di edilizia libera ma non rispettano le minime prescrizioni in fatto di sicurezza. Invero questi concetti sono stati ripresi recentemente da ALER stesso che, con la nota lentezza sia politica che burocratica, al Giambellino ha proceduto all’abbattimento e successiva ricostruzione di un palazzo molto degradato di quel quartiere senza recare danno agli occupanti perché, i pochi rimasti, sono stati spostati in altri alloggi vicini disponibili.
Fattore positivo è anche la zona dove sono presenti i quartieri popolari. Essi sono in genere nelle aree semicentrali non periferiche. Strategiche, quindi, per quanto riguarda la mobilità e accessibilità. Ben serviti da mezzi pubblici e metropolitane, con pienezza di servizi quali supermercati, uffici pubblici, scuole, ospedali. Zone prestigiose e ricercate che fanno gola ai moderni tycoon che non si preoccupano delle questioni sociali ma solo di quelle immediate a loro vantaggio.
In conclusione l’annosa questione di edilizia popolare si riduce ad una questione di soldi. I privati non vogliono investire, le Amministrazioni pubbliche non hanno risorse fresche e disponibili o comunque hanno altre priorità. Soluzioni come la compartecipazione dei privati o la formula “social housing” sono state sperimentate ma il problema si aggrava per le fasce più deboli e corre più veloce delle idee messe in campo e il conflitto anziché affievolirsi peggiora inevitabile.
Inoltre non mi trova assolutamente d’accordo il reperimento di nuove aree siano esse “in città” o in zone periferiche che attualmente hanno aspirazioni tutt’altro che edilizie. Non c’è bisogno di nuove aree da colonizzare e urbanizzare, c’è, invece, necessità di tutelare le aree vergini contro la speculazione edilizia sia essa con fini nobili come l’edilizia popolare e sia essa con fini speculativi. E inoltre c’è da rigenerare le aree in stato di completo abbandono e degrado e fonte di insicurezza, occupazione abusiva, pericolosità di provocazione di incendi e pericolosità di sviluppare malattie e diffusione di virus pestilenziali siano, le aree stesse, di proprietà pubblica e siano esse (la maggior parte!) di proprietà privata la quale, avvalendosi dell’articolo costituzionale che la proprietà privata è inviolabile, lascia nello sfacelo un bene sperando in cambiamenti normativi a loro favore in futuro.
La speranza è lo Stato e il recente annuncio della nostra Premier di voler assegnare fondi per un nuovo “Piano casa” che dovrebbe mirare a facilitare l’accesso all’abitazione per giovani coppie e famiglie, prevedere la creazione di alloggi a prezzi calmierati, l’incremento della costruzione di edilizia residenziale pubblica tramite il RIUSO di immobili pubblici e l’efficientamento energetico. Un altro aspetto riguarderà all’accesso ai mutui affinché l’alloggio possa diventare di proprietà sulla falsariga dell’affitto con riscatto inventato dall’IACP settanta anni fa e che si è rivelata una formula vincente.
Conditio sine qua non per la buona riuscita dell’iniziativa sono i finanziamenti. Per ora il Piano Casa prevede uno stanziamento pluriennale di 660 milioni di euro. Un’inezia! Per affrontare con decisione e coraggio servono almeno 15 miliardi nei prossimi dieci anni (fonte ANCE) da distribuire nelle grandi città italiane. Oltre alle risorse nazionali si punta a fondi europei e ai fondi Pnrr non utilizzati. Si punta anche sul coinvolgimento di fondi immobiliari, fondazioni e casse di previdenza.
Audaces fortuna juvat.
URBAN CURATOR TAT 