UCTAT Newsletter n.14 – luglio 2019
di Paolo Debiaggi
Rigenerazione urbana è una locuzione che negli ultimi tempi ricorre assiduamente nella cronaca milanese, sul cui significato comune vi è ampia condivisione generica, pur non esistendo una definizione univoca. E’ stato spesso sottolineato il significato «plurisenso» e «pluridisciplinare» dell’espressione, significato «che obbliga ad andare oltre le più frequentate e note nozioni di “recupero”, “riuso” e anche “riqualificazione”, da intendere come un’azione, pubblica e/o privata, che determina un accrescimento di valori economici, culturali, sociali in un contesto urbano o territoriale esistente».
Il primo riferimento sostanziale nel nostro paese, dal punto di vista giuridico, è la LR 21/2008 della Regione Puglia, “Norme per la rigenerazione urbana”, che recita: «La Regione Puglia con la presente legge promuove la rigenerazione di parti di città e sistemi urbani in coerenza con strategie comunali e intercomunali finalizzate al miglioramento delle condizioni urbanistiche, abitative, socio-economiche, ambientali e culturali degli insediamenti umani e mediante strumenti di intervento elaborati con il coinvolgimento degli abitanti e di soggetti pubblici e privati interessati». Da questa prima enunciazione ne sono seguite altre a comporre il solito puzzle di leggi regionali che caratterizzano il nostro paese. La LR31/14 della Lombardia ha definito la rigenerazione urbana come “insieme coordinato di interventi urbanistico-edilizi e di iniziative sociali che includono: la riqualificazione dell’ambiente costruito, la riorganizzazione dell’assetto urbano attraverso la realizzazione di attrezzature e infrastrutture, spazi verdi e servizi, il recupero o il potenziamento di quelli esistenti, il risanamento del costruito mediante la previsione di infrastrutture ecologiche finalizzate all’incremento della biodiversità nell’ambiente urbano.”
Come possiamo vedere, queste definizioni si inseriscono in una riflessione che solo in parte fa riferimento alla tradizione delle politiche urbane originata e sviluppata dall’urbanistica italiana, attingendo piuttosto alla cultura dell’urban regeneration e dell’urban renewal anglosassone ed europeo, il cui respiro si fa più ampio, meno edilizio e più economico-culturale, più sociale. Per il governo inglese la rigenerazione urbana è trasformazione che deve essere in grado di «far respirare nuova vita e vitalità alla comunità, all’industria e all’area, facendola diventare sostenibile grazie a miglioramenti sul lungo periodo della qualità della vita, includendo i bisogni economici, sociali e ambientali» (ODPM 2001). Successivamente, in una nuova definizione, il governo inglese ha riaffermato che la rigenerazione urbana «non è fatta semplicemente di mattoni e malta. Il suo obiettivo è il benessere fisico, sociale ed economico di un territorio; è la qualità della vita negli ambiti insediativi interessati» (ODPM 2003).
Una conferma dell’evoluzione del significato di rigenerazione urbana la troviamo anche nella politica francese dei primi anni 2000. Infatti, il Noveau programme de renovellement urbain 2014-2024, aggiorna obiettivi e politiche del Programme national de rénovation urbaine (PNRU) avviato nel decennio precedente che, pur migliorando la qualità della vita in molti quartieri urbani, «si è sviluppato indipendentemente dalle altre azioni di politica urbana e certi aspetti economici e sociali, sono stati insufficientemente tenuti in considerazione». Inoltre, gli abitanti sono stati poco coinvolti nell’elaborazione dei progetti e nel controllo della loro realizzazione. Con la nuova programmazione viene introdotto un nuovo metodo di intervento: «si tratta di mettere gli abitanti nel cuore del processo e di tenere meglio in considerazione gli aspetti sociali ed economici della politica urbana, nell’ambito dei nuovi ‘contratti di città’». Le nuove linee guida prevedono di concentrare gli interventi sui quartieri con le maggiori disfunzioni urbane e la creazione di una «casa del progetto» per ogni intervento, in modo che gli abitanti dispongano di un luogo dedicato alla «co-costruzione». Si parla di partecipazione di residenti che beneficeranno del programma in tutte le fasi di avanzamento dell’intervento, dalla progettazione alla valutazione, alla realizzazione, grazie a dispositivi definiti «con cura artigianale». Si prevede, inoltre, di contribuire al rinnovamento sostenibile dei quartieri urbani e al miglioramento del rendimento energetico, puntando alla realizzazione di eco-quartieri. E ancora, di favorire lo sviluppo economico e la creazione di attività produttive nei quartieri oggetto di intervento attraverso nuove politiche urbane integrate in grado di incentivare investitori e mix di attività: “Contrats de ville intercommunaux”.
La rigenerazione urbana, insomma, dovrebbe ridisegnare i modelli di intervento: l’intervento edilizio non è il cuore del programma, ma uno degli ambiti di intervento funzionali al miglioramento delle condizioni di vita dei residenti nell’area interessata; gli interventi devono puntare a uno sviluppo sostenibile e hanno nella riduzione di CO2 e nella transizione energetica uno degli obiettivi prioritari; sono inoltre integrati e presuppongono nuovi livelli di partecipazione da parte degli abitanti e forme innovative di partenariato pubblico e privato.
Analizziamo ora alcuni grandi interventi recenti e in corso di sviluppo nella nostra città e interroghiamoci se realmente trattasi di rigenerazione urbana, così come vengono spesso dichiarati, ricordando come i principi che dovrebbero caratterizzarli per rientrare nella definizione debbano, in sintesi, ricondursi alla compresenze tra: riqualificazione della funzionalità urbana anche con nuovi interventi infrastrutturali, riqualificazione dell’ambiente costruito, sostenibilità energetica e ambientale, creazione di nuove opportunità di sviluppo economico, sociale e culturale per la popolazione residente, interventi frutto di nuovi livelli di partecipazione di questa alle scelte decisionali e modalità realizzative innovative di partenariato pubblico-privato.
Partiamo dal Progetto Porta Nuova, l’intervento di riqualificazione urbana recentemente sviluppato all’interno del Centro Direzionale di Milano, il quartiere a carattere terziario che si estende dalla stazione ferroviaria di Milano Porta Garibaldi a piazza della Repubblica, da Porta Nuova a Palazzo Lombardia, passando per via Melchiorre Gioia. Il principale obiettivo urbano dell’intervento è stato ricucire, attraverso il potenziamento del Centro Direzionale, i quartieri di Porta Nuova (con il recupero dell’area delle ex-Varesine), Porta Garibaldi e Isola. L’edificazione del complesso di Porta Nuova è iniziata nel 2005 e la sua esecuzione si è protratta per circa un decennio. Il progetto è stato curato dall’imprenditore immobiliare statunitense Hines e della sede italiana Hines Italia Sgr guidata da Manfredi Catella. L’area interessata si estende su una superficie complessiva di 340 000 mq, in cui sono stati realizzati 57.000 mq di uffici, 11.000 mq di spazi commerciali, 20.000 mq di spazi ricreativi, 370 appartamenti di lusso e circa 4000 posti auto per lo più sotterranei, oltre a 160.000 mq di spazi aperti pedonali di connessione. Gli edifici si caratterizzano per una notevole altezza e un forte impatto architettonico, con progetti poco inclini a perseverare la tradizione costruttiva locale e più attenti alle tendenze internazionali. Da segnalare in tal senso: la Torre Unicredit, più alto grattacielo in Italia; la Torre Solaria, più alto grattacielo residenziale del Paese; la Torre Diamante, dalla caratteristica forma squadrata; il Bosco Verticale, con i suoi giardini pensili.
Il sistema dei trasporti è stato rinnovato nei percorsi veicolari al contorno, mediante la costruzione di un tunnel tra via Melchiorre Gioia e la stazione di Porta Garibaldi, e l’area è stata connessa con la linea metropolitana M5, grazie alle stazioni di Isola e Garibaldi. Fulcro della ricomposizione del tessuto urbano tra i quartieri esistenti è la Biblioteca degli Alberi, grande parco pubblico esteso per circa 90.000 mq.
Va segnalato come il progetto sia stato accompagnato da varie forme di resistenza da parte delle comunità locali, che hanno opposto azioni di attivismo artistico e di solidarietà a quello che era percepito come un modello di sviluppo urbano non sostenibile. Non vi è dubbio che, soprattutto sul fronte verso il quartiere Isola, il nuovo intervento abbia avuto un impatto dirompente, non solo sul paesaggio urbano, ma anche sul tessuto sociale esistente.
La difficile Riconversione del sito Expo tortuosamente approdata al Progetto MIND-Milano Innovation District può rientrare nella definizione di Rigenerazione Urbana? Un enorme sito di oltre 100 ettari per lo più con destinazione agricola, posto al margine del capoluogo milanese nei pressi della Nuova Fiera di Rho, acquistato e urbanizzato con risorse pubbliche per ospitare la manifestazione temporanea, necessita ora di trasformarsi in un frammento urbano consolidato, in alternativa a diventare un recinto abbandonato (destino già vissuto in altre località sedi di Expo). Andato senza esito l’unico tentativo di vendita in blocco del sito, dopo la chiusura della manifestazione, si è faticosamente e lentamente pervenuti all’attuale situazione in cui un grande operatore immobiliare internazionale Lendlease si è aggiudicata la gara per gestirne la definitiva trasformazione. L’operatore privato potrà realizzare nel sito tra le 250-400.000 mq di nuova superficie edificata, oltre a 30.000 mq di housing e 440.000 di parco, a fronte del pagamento ad Arexpo (la società pubblica che gestisce l’area) di un canone di concessione per 99 anni di circa 7,2 mln di euro/anno. Questo, all’interno di un recinto in cui progressivamente sono stati stabiliti gli insediamenti di interesse pubblico che dovrebbero qualificare l’intervento come Polo tecnologico-scientifico, in grado di giustificare il grande investimento di denaro pubblico: lo Human Technopole, la nuova sede dell’IRCCS (Istituto di ricovero e cura a carattere scientifico) ortopedico Galeazzi del gruppo San Donato e le facoltà scientifiche dell’Università Statale.
Il centro di ricerca multidisciplinare Human Technopole avrà sede nel Palazzo Italia di EXPO 2015, dovrebbe essere attivo entro il 2024 e si occuperà soprattutto di studi sul genoma umano. L’obiettivo dello Human Technopole nel suo complesso sarà fare ricerca per curare i tumori e le malattie neurodegenerative. In totale le strutture di Human Technopole occuperanno 30mila metri quadrati, cioè solo una piccola frazione dell’area. Il complesso sarà costituito da cinque edifici. Tre esistono già e facevano parte di EXPO 2015, altri due saranno edificati per ospitare uffici e centro di calcolo.
Finora per lo Human Technopole lo Stato ha stanziato più di 800 milioni di euro. Il progetto è gestito da una struttura appositamente creata dal ministero dell’Economia e delle Finanze, dal ministero della Salute e dal ministero dell’Istruzione, dell’Università e della Ricerca: la Fondazione Human Technopole.
Tra le persone maggiormente critiche verso Human Technopole c’è la farmacologa e biologa, nonché senatrice a vita, Elena Cattaneo, che nel 2016 aveva parlato del progetto come di un’iniziativa propagandistica, pensata in fretta e senza un progetto di partenza di lungo termine. Cattaneo criticò anche la quantità di fondi stanziati per lo Human Technopole a confronto di quelli destinati al fondo per gli investimenti nella ricerca scientifica e tecnologica del MIUR (ministero dell’Istruzione, dell’Università e della ricerca): nel 2016 erano stati 58,8 milioni di euro complessivi contro gli 80 elargiti per HT.
La nuova struttura dell’Istituto Ortopedico Galeazzi verrà ospitato in un nuovo edificio di circa 180.000 mq e unirà in un’unica sede le competenze e le specializzazioni afferenti ai due Istituti esistenti che fanno parte del Gruppo GSD, l’IRCCS Istituto Ortopedico Galeazzi e l’Istituto Clinico Sant’Ambrogio. ll Nuovo Galeazzi dichiara di voler rappresentare “il primo esempio in Italia di Ospedale del Futuro, fondato sulla stretta integrazione tra Ricerca, Formazione Universitaria e Cura. Si tratta anche del primo esempio di moderno ospedale verticale in Italia, tra i pochi in Europa e nel Mondo. Oltre alle Aule per l’Università e ai Laboratori per la Ricerca, sarà aumentata a 600 posti letto l’offerta in termini di accoglienza, cui saranno affiancati spazi e tecnologie di diagnosi e intervento, secondo le più avanzate metodologie di cura, le più moderne concezioni di tecnica ospedaliera, di organizzazione ed erogazione delle prestazioni sanitarie, nell’ambito della rete integrata di presidi ospedalieri del Gruppo San Donato”. Obbiettivo lodevole, ma varrebbe una riflessione il fatto che stiamo parlando di un operatore privato della sanità che andrà a beneficiare di un contesto particolarmente favorevole di investimento pubblico.
Il progetto del Campus scientifico della Statale nell’area Expo prevede lo spostamento e la riorganizzazione nello stesso perimetro delle aree scientifiche della Statale attualmente gravitanti su Città Studi. Si parla di una struttura che dovrebbe accogliere circa 18.000 studenti. A questi si aggiungono ricercatori, tecnici e amministrativi: oltre 20.000 persone che andrebbero a popolare l’ex area di Expo 2015. La modalità a cui gli organi amministrativi dell’università pubblica hanno deciso di ricorrere per realizzare il nuovo insediamento è stata individuata nel project financing, ovvero una concessione di costruzione e gestione dell’area ad un privato che cofinanzierebbe l’opera e al quale l’ateneo riconoscerebbe un canone annuo equivalente alle attuali spese di gestione degli edifici di Città Studi.
La società Lendlease, già affidataria del contratto con Arexpo, si è ovviamente candidata al ruolo di partner privato-realizzatore e si stanno definendo i diversi passaggi formali della procedura pubblica di investitura. Se, come è facile immaginare, questa sarà la modalità di realizzazione che verrà perseguita per l’intera trasformazione del sito, anche dunque degli insediamenti pagati con risorse pubbliche, allora ci si dovrebbe interrogare verso chi atterreranno i maggiori benefici dell’intera operazione Expo 2015, in cui la collettività si trova a sostenere per ben due volte gli oneri finanziari di trasformazione del sito.
Un altro mega intervento che ha beneficiato dell’operazione Expo e ne è strettamente correlato, è il progetto Cascina Merlata- Uptown. L’intervento, a carattere prevalentemente residenziale, si estende su una superficie di circa 900.000 mq. in aree adiacenti al sito Expo. Il primo nucleo edificato, con le prime sette torri oltre al recupero della cascina storica, è stato utilizzato come villaggio Expo durante la manifestazione. A partire dalla fine di Expo, le residenze realizzate sono state messe in locazione o in vendita (social village) e, attorno al primo nucleo, è continuata l’edificazione di torri per residenze convenzionate e a libero mercato (up town). In totale, verranno realizzate 325.000 mq di nuove residenze, commercio di vicinato, un plesso scolastico e un grande parco urbano di 250.000 mq, e, soprattutto, un enorme centro commerciale di quasi 100.000 mq.
L’intera operazione di sviluppo immobiliare è stata gestita da EuroMilano spa, nel cui azionariato si trovano importanti soggetti finanziari quali Intesa San Paolo e Unipol Assicurazioni, e che, proprio in questi giorni, ha ceduto la realizzazione del centro commerciale al gruppo Ceetrus, operatore internazionale della grande distribuzione, già presente in Milano con lo sviluppo del mega shopping mall Milanord2 di Cinisello Balsamo.
Nel quartiere Porta Romana-Vettabbia, nella zona Sud di Porta Romana, sta prendendo corpoSymbiosis, un nuovo “Business District flessibile e tecnologico”. Il progetto sviluppato da Beni Stabili, oggi trasformata in Covivio dall’aggregazione con Fonciere des Regions (azionista di riferimento Leonardo Del Vecchio), sta trasformando la storica area industriale a sud dello Scalo. La grande operazione di sviluppo immobiliare realizzerà circa 120.000 mq di nuove superfici per uffici, in un’area che parte dalla Fondazione Prada, il vero faro della riqualificazione dell’ambito urbano, e si estende oltre viale Ortles. Saranno articolate in diversi nuovi fabbricati, costruiti dall’operatore privato per essere messi in locazione alle aziende che vorranno insediarsi.
Mentre il primo edificio è stato terminato e occupato da Fastweb con tanto di inaugurazione in pompa magna della nuova antistante piazza Olivetti, si delinea un altro inquilino che occuperà i nuovi spazi in via di sviluppo.Si tratta di un operatore scolastico privato, Ludum Srl (con il proprio marchio ICS International School), parte del gruppo NACE Schools, uno dei sei più grandi gruppi di scuole private internazionali nel mondo, controllato dal fondo Providence equity.Il progetto prevede anche la costruzione di impianti sportivi a servizio dell’intera area di Symbiosis.Il lotto in questione si trova all’angolo tra viale Ortles e via Gargano.
Tra via Vezza d’Oglio, viale Ortles e via Gargano i lavori non sono ancora iniziati, se non le bonifiche già attuate anni fa, ma i cartelloni illustrano già l’avvio del prossimo cantiere nell’area. Si tratta di un nuovo edificio per uffici su progetto dello studio Anna Giorgi & partners.
Anche la vasta operazione di riqualificazione dell’area ex Fiera di Milano, cosiddetta CityLife, procede senza sosta. Dopo aver realizzato gli appartamenti di lusso dei complessi progettati da Zaha Hadid e Daniel Liberskind, le torri per uffici in cui hanno trovato nuova sede le assicurazioni Generali e Allianz e il grande Centro Commerciale, si sta ora terminando la terza torre in cui si insedierà la società di consulenza internazionale PricewaterhouseCoopers. Tra qualche mese, sarà rivelato il vincitore del concorso per la progettazione della quarta torre per piazza Tre Torri (il cui nome dovrà essere rettificato..). Infatti, nel marzo scorso sono stati chiamati a progettare il concept del quarto grattacielo alcuni specialisti: lo studio danese Bjarke Ingels-BIG, gli americani SOM, gli olandesi UNstudio, il francese Dominique Perrault e gli italiani Antonio Citterio e Carlo Ratti. Ma ulteriori nuove costruzioni sono all’orizzonte. Nel lotto tra viale Duilio e largo Domodossola verrà realizzata, oltre la quarta anche una quinta torre, mentre nel lotto di viale Boezio dovrebbero venir realizzate nuovi fabbricati con altra torre di 20/22 piani. Sicuramente, troverà sede un NH hotel da 185 stanze più numerosi servizi e sala conferenze. Nel lotto di viale Duilio pare invece ci siano due opzioni: o una nuova torre di 40 piani circa, o due più piccole sempre a destinazione terziaria. Manca all’appello la torre della Park Tower, progettata da Daniel Libeskind verso piazzale Arduino, dove oggi ci sono gli orti, congelata nel 2009/10 per la crisi immobiliare che sembra potrebbe essere rispolverata quanto prima.
Insomma, quello che doveva essere il Central park milanese, rischia di risultare, infine, un verde residuale tra grattacieli.
Alla fine di questa rapida panoramica di casi milanesi, credo risulti evidente come si tratti di operazioni di sviluppo immobiliare che non possiedono certo i criteri per potersi definire di rigenerazione urbana. Nel caso di Mind e Cascina Merlata si è registrato un nuovo sviluppo urbano con consumo di suolo verso nord ovest. Nel caso di Porta Nuova, CityLife e dell’operazione Symbiosis possiamo parlare di riqualificazione urbana, intendendo la sostituzione di un tessuto urbano esistente con un edificato portatore di nuove funzioni. In ogni caso, si tratta di operazioni di sviluppo immobiliare condotte da grandi investitori privati, spesso quotati in borsa, la cui composizione azionaria vede la presenza di fondi, istituti di credito e/o assicurativi, la cui stella polare è rappresentata, giustamente, dal rendimento atteso dall’operazione immobiliare. Ciò che sicuramente manca nei casi esaminati è il coinvolgimento vero e diretto della popolazione locale nei processi decisionali. Inoltre, manca un propositivo ruolo dell’amministrazione comunale che spesso appare subalterno alla forza contrattuale dell’operatore privato, limitato a una logica di contrattazione dell’interesse collettivo verso la sola rivendicazione quantitativa di spazi verdi più o meno attrezzati. Se da un lato questo garantisce un’effettiva minore impermeabilizzazione di suolo e una maggiore presenza vegetazionale, dall’altro produce uno sviluppo verticale dell’edificato che cambia lo skyline urbano e il suo paesaggio con effetti ancora da valutare (di questi giorni la notizia del rifiuto dell’amministrazione comunale di Londra rispetto al progetto di nuovo grattacielo, a firma Norman Foster, ritenuto troppo invasivo nello skyline urbano).
Inoltre, la sensazione è che le grandi operazioni immobiliari in corso siano fuori da ogni programmazione e regia complessiva, tutte tese ad assecondare una corsa all’opportunità di investimento immobiliare sulla piazza milanese, considerata favorevole a seguito della visibilità data da Expo e unica location appetibile nel desolante panorama italiano. Il rischio, in mancanza di una regia complessiva che un tempo il Piano Urbanistico tradizionale in parte garantiva quantomeno in termini quantitativi, è che, non solo non si sappia governare la trasformazione urbana con i conseguenti cambiamenti socio-economici e ambientali, ma si possa presto giungere ad una sovrabbondanza di offerta immobiliare che deprima conseguentemente il mercato favorendo l’ennesima crisi.
In conclusione, l’impressione è che, al pari del suffisso “bio” nel settore alimentare o “eco” per diversa merceologia o, ancora, “smart” per le costruzioni, anche il termine “rigenerazione urbana” attribuito ex ante a qualsiasi grande operazione di sviluppo immobiliare sia diventato un must di marketing, sia alla ricerca di consenso politico che di valorizzazione commerciale.
Rif.bibl.:
P. Mantini, Rigenerazione urbana, resilienza, re/evolution profili giuridici, in Atti del XXVIII Congresso dell’Istituto nazionale di urbanistica, Roma 2013
https://it.wikipedia.org/wiki/Rigenerazione_urbana
http://www.treccani.it/enciclopedia/rigenerazione-urbana-sostenibile_%28Enciclopedia-Italiana%29/
https://it.wikipedia.org/wiki/Progetto_Porta_Nuova
https://www.mindmilano.it/masterplan/
https://areasymbiosis.com/urban-revolution.html
https://www.ilsole24ore.com/art/symbiosis-si-candida-nuovo-business-district-milano-AE4QbIz
https://blog.urbanfile.org/2018/07/27/milano-scalo-romana-nuovo-tassello-a-symbiosis-ludum-school/
https://blog.urbanfile.org/2019/02/26/milano-scalo-romana-symbiosis-fase-2-ludum-school-e-il-resto/
https://blog.urbanfile.org/2019/04/26/milano-scalo-romana-novita-per-symbiosis-ii/
http://www.gazzettadimilano.it/economia/immobiliare-covivio-5-mld-per-sviluppo/
http://www.cascina-merlata.it/cose-cascina-merlata/
http://www.socialvillagecm.it/socialvillagecascinamerlata/quartiere-cascina-merlata/
https://www.euromilano.net/news/merlata-mall-formalizzata-la-cessione-arriva-ceetrus/
URBAN CURATOR TAT 