UCTAT Newsletter n.15 – settembre 2019
di Paolo Debiaggi
Dove un tempo si trovava uno dei poli produttivi dell’industriosa Milano è in atto da circa 40 anni il tentativo di finalizzare la trasformazione di un ampio ambito urbano. Gli appetiti immobiliari per l’area dismessa dalle industrie Montedison e acciaierie Redaelli nel sud-est della città, risalgono agli anni ‘80 e sono proseguiti fino ad oggi tra diverse traversie e difficoltà.
A partire dal1983 si susseguono i primi studi di riuso avviati dai proprietari delle aree, dapprima in autonomia, poi attraverso l’istituzione di apposite società come la Sviluppo Linate Spa e Città 2000 Spa, con il coordinamento del Comune di Milano che portano alla stipula tra la fine degli anni Ottanta e gli anni Novanta di due piani particolareggiati: il Piano Particolareggiato relativo all’area Z.R.U. 1 (ex Montecatini) e il Piano Particolareggiato relativo alla zona di ridefinizione urbana Z.R.U. 3 “Paullese-Rogoredo” (ex Redaelli) che viene in parte realizzata a fine anni Novanta (vie San Mirocle e via San Venerio).
Nel1998 l’intera area viene acquistata dall’imprenditore Zunino per circa 500 miliardi di lire. Nel marzo 2002 iniziano i lavori di bonifica dell’area. Nel giugno dello stesso anno il Piano Integrato di Intervento, avviato solo un anno prima e che accorpa le ZRU1-Montecity e ZRU3-Rogoredo, riceve l’approvazione della Giunta comunale. A luglio Risanamento Spa, amministrata dallo Zunino, acquisisce il complesso delle aree.
A fine2004 viene presentato pubblicamente il masterplan dell’operazione a firma Norman Foster. L’iniziativa immobiliare si accompagna ad una forte azione di marketing: il progetto cambia nome, non più Montecity-Rogoredo bensì Santa Giulia, dalla chiesa che lì dovrà essere realizzata e vengono chiamati a contribuire artisti e architetti di fama internazionale: Sol LeWitt, Michael Craig-Martin, Arnaldo Pomodoro per le parti artistiche, un grande parco su progetto di Adrian H. Geuze dello studio West 8 di Amsterdam, più svariati interventi di architetti del calibro di Peter Zumthor, Jean Nouvel. La Risanamento crea una società apposita, la Milano Santa Giulia S.p.a. prevedendo tempi di realizzazione del progetto per le tre macro aree (zona Rogoredo; zona Montecity residenze; zona Montecity Avenue) in 5 anni, con chiusura del cantiere entro il 2010. Federabitazione Lombardia (federazione di cooperative e imprese edilizie) e Alcab Legacoop (Associazione Regionale Cooperative di Abitanti, ora Legacoop Abitanti) acquisiscono tutta la volumetria residenziale dell’area, ad eccezione di quella pregiata dell'”anfiteatro”. Federabitazione rappresenta le cooperative a lei associate: la volumetria dell’area viene assegnata alle singole cooperative che realizzeranno l’edilizia convenzionata e alle imprese che realizzeranno l’edilizia libera.
Nel corso del 2006 alcune grandi aziende aderiscono al progetto Santa Giulia: SKY di Rupert Murdoch andrà ad occupare un complesso terziario di 85.000 metri quadri nei pressi della stazione M3-FFSS di Rogoredo, il gruppo Rinascente firma un contratto preliminare d’affitto di un edificio di 6.400 metri quadri su progetto di Schaefer Hosoya (Zurigo); D&G firmano un contratto per due negozi sulla Luxury Square. All’apogeo della sua potenza immobiliare Risanamento è sponsor principale della 10° Biennale di Architettura.
Nel 2007 arrivano i primi problemi, Luigi Zunino viene coinvolto in vicende giudiziarie che ne mettono in risalto luci e ombre: prima candidato ed eletto alla Presidenza del Banco di Sicilia, poi dimissionario qualche mese dopo; poi, in dicembre, rinviato a giudizio per truffa nei confronti della Regione Piemonte.
Nel 2008 viene resa pubblica la pesante situazione debitoria di Risanamento. La pressione degli istituti bancari creditori spinge Zunino ad avviare una serie di vendite per risanare il debito. Fra le altre, fa notizia la messa in vendita delle aree Falck di Sesto San Giovanni, dove Risanamento ha presentato nel 2005 un P.I.I. steso da Renzo Piano. La divisione dello studio di Norman Foster che lavora sul progetto viene richiamata a Londra. In ottobre, il Comune rende noto di aver siglato l’Accordo per realizzare al Portello il Centro Congressi che precedentemente era stato immaginato a Santa Giulia. A dicembre i lavori in carico a Risanamento a Milano Santa Giulia si fermano, mentre proseguono a ritmo spedito quelli delle cooperative e delle imprese che stanno edificando nel comparto 3 “Rogoredo Residenze”. Tra la fine del 2008 e l’inizio del 2009, il “Consorzio delle Residenze del Parco Santa Giulia” consegna 1800 appartamenti, in un contesto dove mancano ancora la maggior parte delle urbanizzazioni primarie e secondarie.
Nel febbraio2009 scoppia lo scandalo bonifiche relativo a vari cantieri della Provincia milanese, fra cui Santa Giulia. In luglio la Procura di Milano avanza l’istanza di fallimento di Risanamento, mentre due mesi dopo le imprese lasciano i cantieri ancora aperti per l’insolvenza da parte di Risanamento. Un piano di salvataggio stilato dalle principali banche creditrici ne evita il fallimento. Nel 2010 le analisi sui terreni delle aree costruite di Milano Santa Giulia individuano una contaminazione da idrocarburi – anche 10 volte superiori alla soglia – per la quale, su ordinanza del Comune di Milano, si giunge a maggio al blocco totale di ogni attività edilizia nell’area slegata dalle operazioni di bonifica. A luglio vengono messe sotto sequestro le aree ex Montedison.
Si deve attendere il 2017 prima che si muova qualcosa. Nel mese di novembre viene firmato l’accordo per il riavvio dei lavori. I vertici di Risanamento (scampata dal fallimento per il sostegno degli istituti bancari creditori) e gli australiani diLendlease (colosso immobiliare che gestirà anche la riconversione del sito Expo) trovano un’intesa per lo sviluppo dell’iniziativa immobiliare di Santa Giulia. L’accordo vincolante prevede che le due società sviluppino in partnership i Lotti Nord dell’ex Montedison (400.000 mq di Slp, di cui il 50% residenziale, il 30% a uso commerciale e il 20% a uso terziario e ricettivo) per il quale si attende l’approvazione alla variante di PII, già presentata da Risanamento con Esselunga un paio di anni prima e che si ipotizza possa arrivare a complimento nell’arco di ulteriori 12/18 mesi. Approvazione necessaria perché l’accordo vada avanti ed efficacia dell’intesa condizionata al sostegno delle banche finanziatrici del gruppo Risanamento (azionisti della società sono per il 48,88% Intesa Sanpaolo, per il 19,56% Unicredit, per il 9% la Banca Popolare di Milano).
I principali elementi della proposta di variante rispetto al vigente P.I.I. (senza incremento di volumetria):
• realizzazione di un’Arena polifunzionale con capienza di circa 15.000 posti in grado di ospitare spettacoli e manifestazioni sportive in sostituzione del Centro Congresso;
• realizzazione di un Museo per i bambini (l’amministrazione starebbe tuttavia valutando la possibilità di sostituire detta funzione con un edificio destinato a riunire in un’unica sede le Scuole Civiche Comunali);
• incremento di circa 50/60 mila mq dell’area del grande Parco Urbano (l’amministrazione starebbe valutando la possibilità di affidare all’Operatore l’intera gestione del parco anche ai fini dell’organizzazione di eventi ricreativi – sul modello della “biblioteca degli alberi” in Garibaldi-Repubblica);
• incremento delle funzioni residenziali (con circa 112.700 mq di edilizia convenzionata);
• incremento funzioni commerciali (di circa 60.000 mq) e decremento delle funzioni ricettive;
• funzioni commerciali con strutture di piccole e medie dimensioni attorno ad area pedonale;
• conferma della struttura commerciale Esselunga della superficie di circa 15.000 mq.;
• mobilità più ancorata al trasporto pubblico e meno auto-dipendente, definito il tracciato della nuova metrotranvia che collegherà la stazione di Rogoredo (M3) con quella di Forlanini (M4) e un aumento del trasporto pubblico su gomma; in definizione gli aspetti tecnici dello svincolo della tangenziale di Via Mecenate per consentire un corretto afflusso e deflusso in presenza di importanti attrattori di traffico e del prolungamento della SP Paullese con declassamento a una corsia per senso di marcia.
Ad oggi, settembre 2019, la Variante al PII, a cui è subordinato l’accordo tra Risanamento e Lendlease per lo sviluppo della parte nord, non è ancora stata approvata (tantomeno il piano di bonifica), ma ciò non ha impedito al Comune di Milano di inserire la prevista Arena per gli spettacoli (una delle variazioni introdotte al progetto originario), nel dossier vincitore per le Olimpiadi invernali 2026, destinandola ad ospitare le competizioni di pattinaggio su ghiaccio.
Tuttavia, i primi segni dell’inversione di tendenza nella trasformazione del quartiere sono già visibili, in particolare nell’ambito sud. Nell’attesa della variante necessaria a far decollare l’area nord, il connubio Landlease-Risanamento ha potuto inaugurare da qualche mese il cantiere per la costruzione di Spark One, un palazzone vetrato di otto piani (25.000 mq di slp) proprio di fronte alla metropolitana e alla stazione ferroviaria. A seguire, verrà realizzato anche Spark Two (10.000 mq di slp) che completerà un’area destinata a “business district” che diventerà una delle più grandi della città di Milano, connessa con il centro e con tutte le principali infrastrutture di trasporto (Linate, autostrade, tangenziali, Fs e metropolitana), potendo contare anche la nuova linea tranviaria interna al quartiere (collegamento con Linate e, soprattutto, con il nuovo mega centro commerciale nel programma di Westfield a Segrate).
Il nuovo quartiere inaugurerà presto, a fine anno, un nuovo distretto residenziale con 615 nuovi appartamenti, servizi commerciali, supermercato, scuola secondaria e spazi verdi. Si tratta di “Redo”, uno tra i più grandi interventi di social housing ad oggi in Italia, voluto da Investire SGR con Fondazione Housing Sociale di Cariplo, Comune e Regione, lungo via Merezzate, in un’area stralciata dal PII vigente (vi era previsto un ambito del parco pubblico). Realizzato dal Fondo immobiliare di Lombardia su aree che il Comune di Milano ha messo a disposizione in diritto di superficie, propone appartamenti sia in vendita che in locazione convenzionata.
Anche nella vicina grande area dell’Ortomercato da anni vengono prospettate ipotesi di riqualificazione. Il nuovo corso di Sogemi, la società pubblica che la gestisce, sembra particolarmente attenta alla valorizzazione immobiliare del compendio di proprietà e sta progressivamente delineando la propria strategia. Tuttavia è stata abbandonata la proposta emersa da un Concorso promosso nel 2015, di un interessante progetto sviluppato da una ampia formazione di società di progettazione e consulenza, capitanate da Proger con FOA e ABDR tra gli altri. Dopo essersi aggiudicata il Concorso Internazionale di Idee, è stato redatto uno Studio di Fattibilità che ha indagato vari scenari di sostenibilità – sia tecnici che economico-finanziari – per il ridisegno del Nuovo Ortomercato e per la riqualificazione delle aree limitrofe, concependo il Parco Scientifico e Tecnologico Agroalimentare italiano (Pa.S.T.A.). Un grande progetto che avrebbe integrato l’intera area al contesto urbano, diversificandone quindi la funzionalità: il progetto riguardava infatti un’area di 490.000 mq di cui 290.000 mq a funzione di mercato e 200.000 mq a funzioni urbane e servizi. Una sorta di FICO, il grande centro commerciale a tema alimentare ideato da Farinetti con Eataly a Bologna, in chiave milanese.
Nel 2018 il Consiglio Comunale ha deliberato una più limitata proposta di razionalizzazione dell’attuale sedime. È importante comunque che nello sviluppo del nuovo progetto sia ripreso il tema dell’integrazione di questa grande area con il contesto circostante: ad esempio realizzando il collegamento con l’ambito Zama-Salomone in prossimità della futura stazione Zama prevista dal progetto Circle Line, e uno specifico progetto di mitigazione lungo la fascia dei binari. L’occasione per un progetto in grado di superare la cesura della linea ferroviaria del secolo scorso, che in più punti della città separa le zone subcentrali da quelle periferiche.
Infine, proprio di queste ultime settimane, arriva la notizia che sta prendendo corpo la volontà del Conservatorio di realizzare un Campus della Musica nell’area della Palazzina ex Chimici, tutto ciò che resta delle acciaierie Redaelli proprio a ridosso della sede Sky, essendo stato superato un vincolo paesaggistico all’area dismessa con un edificio semicircolare della Palazzini ex Chimici (progetto del razionalista Enrico Griffini, dal valore testimoniale che dovrebbe indurre alla sua conservazione e integrazione con il nuovo intervento), abbandonato da anni e rifugio di disgraziati frequentatori del vicino “boschetto della droga”. Il progetto prevede la realizzazione di un auditorium per concerti, aule, laboratori, sale prova e il recupero della palazzina per farne un campus per 200 studenti.
Insomma, un’importante e consistente area di Milano è interessata da grandi cambiamenti, in parte incompiuti e attesi, in parte solo progettati, senza tuttavia che ne sia stata definita una chiara maglia strutturale e infrastrutturale. Zero pianificazione, solo un imponente puzzle di progetti. Si ripropone una antica questione, piano-città o città per progetti? Forse, tra le due visioni estreme, ci potrebbero essere soluzioni possibili nel mezzo. Va bene il Piano Strutturale che troppo non disturbi e vincoli gli operatori, ma dovrebbe almeno essere accompagnato da una corretta pianificazione strategica e, soprattutto, da strumenti di monitoraggio e rendicontazione, pubblici e trasparenti, sulla sua implementazione progressiva (chi fa cosa, risorse pubbliche e private, cronoprogramma,..).
A nostro avviso non basta che l’amministrazione comunale ci offra visioni del tipo (PGT – visione Milano 2030):
“Il comparto Sud-Est si sta sempre più configurando come porta privilegiata di accesso alla città, in ragione della sua elevata accessibilità. In questo quadrante territoriale stanno avanzando importanti trasformazioni che impattano su un delicato sistema ambientale, domandando processi di governo coordinati sia alla scala locale che metropolitana. Lo sviluppo del quadrante Sud-Est della città si gioca sul rapporto tra il sistema della mobilità, le trasformazioni territoriali indotte e il sistema ambientale. Il Sud-Est è oggi, da una parte, un nodo per la mobilità e l’interscambio modale in continuo sviluppo, strategico per le relazioni di medio e lungo raggio: il city airport di Linate con la futura connessione alla M4, le stazioni del Servizio Ferroviario Regionale e dell’Alta Capacità di Forlanini e Rogoredo, l’interscambio ferro-gomma di San Donato Milanese, lo svincolo con le Tangenziali Est e Ovest, l’Autostrada A1 e la Tangenziale Esterna (TEEM). Dall’altra, è un contesto in cui sono presenti molti ambiti e opportunità di rigenerazione e trasformazione urbana. Il PGT di Milano prevede infatti due ambiti da destinare a Grandi Funzioni Urbane (Porto di Mare e Rubattino) e “porta con sé” altri ambiti rilevanti come Santa Giulia, l’Ortomercato, gli scali di Rogoredo e Lambrate, con ampi tessuti destinati alla rigenerazione urbana e ambientale, mentre più esternamente sono in movimento il progetto Westfield a Segrate insieme a numerosi insediamenti di logistica lungo la TEEM. Dall’altra ancora, è un territorio che vede tuttora la presenza di significativi valori ambientali (il corridoio della Valle del fiume Lambro, l’Idroscalo, i residui territorio agricoli tutelati dal Parco Sud Milano). Grandi infrastrutture, dunque, che offrono elevati livelli di accessibilità multimodale, capaci di costituire potenti fattori localizzativi per rilevanti funzioni di scala metropolitana, ma che hanno al contempo creato retri e barriere che necessitano di profondi interventi di riprogettazione e integrazione territoriale e ambientale, in particolare verso sud, tra Milano e San Donato Milanese. Il Sud-Est Milano si configura così come territorio in transizione, tra i più interessanti in ambito metropolitano, che domanda politiche coordinate tra una varietà di attori sia di scala locale che metropolitana-regionale per una migliore integrazione tra infrastrutture, tessuti urbani, sistemi ambientali e territorio agricolo del Parco Sud.”
Accanto alla visione (che poi sembra più una semplice analisi..) e al laconico schemino, una attenta programmazione pubblica dovrebbe saper mettere in campo strumenti, progettualità e azioni (soprattutto) in grado di orientare e governare la trasformazione urbana e non solo attendere le proposte dei grandi operatori privati.
La questione del proseguimento urbano della strada Paullese è a nostro avviso emblematico. Chissà mai se finalmente, visto il nuovo impulso costruttivo, sarà completata, nella versione sino a Piazzale Cuoco, come da progetti del 2004 o in quale altro modo si vorrà procedere.
Il primo lotto, quello che dalla tangenziale porta al viale del Futurismo nel nuovo quartiere Santa Giulia, è stato completato nel 2013. La nuova super strada a due corsie, bella e asfaltata, si ferma però, da allora, sotto la rotonda del Futurismo e finisce in un grande cespuglio. I lavori vennero bloccati e pertanto la nuova strada che da questo punto avrebbe dovuto proseguire per viale Cuoco e l’Ortomercato a Calvairate, si inabissa nel nulla. I fondi del Comune furono dirottati su altri interventi, ritenuti più urgenti e importanti. A nostro avviso, aver lasciato l’opera a quello stadio sembra un’occasione persa che avrebbe, se completata, potuto costituire la bussola ordinatrice di tutti gli sviluppi trasformativi successivi e, insieme, ragione di ripensamento del sistema di mobilità dell’intero quadrante urbano (compresa la possibile soppressione del cavalcavia del Corvetto).
Questo intervento avrebbe anche potuto affrontare e risolvere una delle parti del territorio cittadino, interessata dal tracciato, più depresse e pericolose della città, quella di via Bonfadini e del parco Alessandrini, andando a eliminare tutte quelle baracche abusive e non, che creano solo degrado e insicurezza.
Recentemente, con approvazione del novembre 2018, Il Piano Urbano della Mobilità Sostenibile (PUMS) redatto dalla municipalizzata Agenzia Mobilità Ambiente Territorio (AMAT) ha provveduto a sancire il ridimensionamento della prevista nuova arteria a semplice strada di quartiere: “il completamento del prolungamento della strada Paullese è stato reimpostato trasformandolo da elemento di cerniera tra il nuovo anello di scorrimento urbano e la tangenziale, ad elemento di ritessitura del nuovo quartiere di Santa Giulia con la viabilità urbana. (…)”, rinunciando dunque a farne un adeguato scolmatore di traffico.
Anche la Stazione FS di Rogoredo avrebbe bisogno di un intervento di potenziamento e riqualificazione, rappresentando uno dei nodi del trasporto ferroviario ad alta velocità più rilevante del paese e, insieme, un hub intermodale prioritario del trasporto pubblico locale su rotaia. Ancor più, nella prospettiva dei diversi interventi in corso e in progetto finora descritti, necessiterebbe di un potenziamento ben diverso da quello presentato nel passato mese di agosto da FS (modesto ampliamento del parcheggio auto adiacente – con quattro colonnine di ricarica elettrica e nuova “lounge” di attesa passeggeri interna alla stazione) alla presenza di importanti autorità.
Intanto, nell’attesa di “politiche coordinate tra una varietà di attori sia di scala locale che metropolitana-regionale per una migliore integrazione tra infrastrutture, tessuti urbani, sistemi ambientali e territorio agricolo del Parco Sud”, come recita il PGT, Rogoredo aspetta di cambiare pelle, lasciandosi alle spalle l’immagine un po’ malinconica dei racconti struggenti anni ’60 di Jannacci “andava a Rogoredo, cercava i suoi danèe / girava per Rogoredo e vosava come un strascèe” e i molti più attuali problemi sociali (boschetto della droga, campo nomadi,..) e ambientali (bonifiche Montecity, Porto di Mare,..).
A questo proposito è importante ricordare che l’Associazione Urban Curator TAT ha promosso il 24 ottobre 2018 un Convegno presso il Municipio 4 dal titolo “Una strategia per il Sud-Est Milano: l’Hub di Rogoredo”, in occasione del quale ha presentato alla popolazione nonché ad amministrazione e politici una proposta di riqualificazione funzionale e architettonica della Stazione Rogoredo e del nodo di interscambio limitrofo. Il progetto prevede la formazione di una grande piazza antistante la stazione, la realizzazione di un edificio di collegamento pedonale tra il fronte est e ovest a scavalco dei binari, altre volumetrie per servizi, nonché un ampio parcheggio interrato. La proposta ha avuto una notevole rilevanza e riscontro da parte degli amministratori, aprendo una interlocuzione con i diversi decisori per poter proseguire nello sviluppo di un progetto di grande complessità fondamentale per la completa integrazione di Santa Giulia con la città.
URBAN CURATOR TAT 