Un progetto di rigenerazione di un quartiere

UCTAT Newsletter n.61 – novembre 2023

di Angelo Rabuffetti

Ho avuto modo di leggere appassionatamente e con entusiasmo il libro “RIGENERARE LA CITTA’” scritto da Massimo Roj, Gianni Verga, Antonio Belvedere e Fabio Bandirali dove gli autori, che sono anche progettisti, illustrano una proposta interessante di rigenerazione e riqualificazione di una parte della città di Milano.

La parte di città in questione è il quadrilatero San Siro posto tra le Vie Albertinelli, Carlo Maratta, Bernardo Zamagna e Pier Alessandro Paravia. È il Quartiere Popolare San Siro, originariamente denominato D’Annunzio, è uno dei più grandi quartieri realizzati a Milano dallo IACP e comprende più di seimila alloggi popolari.

Costruito tra il 1935 e il 1937, su progetto degli architetti Albini, Camus, Palanti, Battigalli, Fabbri, Minoletti, Cerutti e Putelli, presenta un impianto strettamente aderente al canone razionalista del tempo. Ristrutturato, successivamente, dal 1945 al 1947 nelle parti bombardate a seguito del conflitto mondiale. Ha contribuito a far fronte alla drammatica situazione di mancanza di edilizia abitativa del dopoguerra e, nel contempo, a dare risposte all’immigrazione massiccia proveniente dal Sud Italia.

Ho veduto molte assonanze con il quartiere Corvetto descritto da Fabrizio Schiaffonati nel libro “Dall’INA CASA alla GESCAL” (a cura di F. Schiaffonati e E. Mussinelli). Assonanze che riguardano la morfologia, l’epoca di costruzione e l’evoluzione nel tempo fino ai giorni nostri e l’aspetto sociologico: “è come un enclave, città nella città, luogo di approdo e di partenza…”

Attualmente il quadrilatero si presenta in uno stato allarmante di degrado sia dal punto di vista edilizio e strutturale e sia dal punto di vista sociale con situazioni di abbandono, ammaloramenti e disagio precario e intollerabile. ALER (Azienda Lombarda Edilizia Residenziale) è, per la maggior parte, il proprietario e quindi colui che ha titolo e dovere di intervenire e riqualificare questo settore importante di città.

Giuseppe Pagano in un articolo pubblicato su “Casabella” nel 1942 così scriveva a proposito del quartiere: Una semplice e razionale lottizzazione per case di abitazione a quattro o cinque piani (…) una totale mancanza di alberi d’alto fusto e l’assenza di uno schema di giardino già avviato e curato infonde al quartiere uno squallore non indifferente e senza quell’aiuto che la poesia necessaria e indispensabile del verde avrebbe potuto dare a tutta l’ordinaria euritmia del quartiere. Dopo tanti anni dal pensiero di Pagano la situazione invece che migliorare è sensibilmente peggiorata.

D’altra parte, però, il contesto urbano in cui si trova il quartiere è particolarmente interessante e invitante: ricco di trasporti primari: le fermate metropolitane di M1 e M5, linee di forza di superficie e autobus capillari; lo stadio di San Siro, grandi parchi cittadini. Possiamo affermare con assoluta certezza che è inserito perfettamente nel tessuto urbano ed ha, al contrario, necessità impellente di una decisa ricucitura sociale, morfologica ed architettonica con il resto della città.

Gli autori, per la loro proposta oggetto di questo articolo, si sono basati sui dettami del vigente PGT di cui alcune parole chiave sono: connettere luoghi e persone, trasformare attrarre eccellere, rendere equa Milano con più case in social housing. Inoltre si sono basati su esempi di altri interventi di riqualificazione urbana già avvenuti e realizzati in Europa e molto simili al quartiere milanese preso in considerazione. A Rotterdam (Weena), Parigi (Ecoquartier Clichy Batignolles e Rive Gauche) Francoforte (Mainzer Landstrasse), Londra (Tower Hamlets e King Cross R5), Lione (La Duchère) Berlino (Posdamer Platz) e Amburgo (Hafen City).

Hanno sviluppato l’idea di migliorare la qualità urbana in modo da renderla “sostenibile” da tutti i punti di vista: sociale, urbanistico, architettonico, ambientale ed economico.

Altro concetto più volte ripreso e sottolineato dal PGT è quello della “densificazione”. La densificazione è un “processo di intervento e riqualificazione sui tessuti urbani preesistenti che include strategie edilizie diverse tra le quali, per esempio, una crescita intelligente, la formazione di comunità di dimensioni controllabili e al cui interno sia facile orientarsi e uno sviluppo attento alle esigenze sociali. Si recuperano aree dismesse nel passaggio dall’era industriale a quella postindustriale e si preservano le aree verdi ed agricole”. (tratto dall’enciclopedia Treccani). Densificare significa, quindi, migliorare le condizioni di vita delle persone in maniera sostenibile e attenta.

Gli autori hanno ripreso questo concetto favorendo la demolizione degli attuali manufatti e ricostruzione di nuovi edifici e inserendo “servizi” che risultano assenti nelle attuali condizioni. I servizi sono, solo per citarne qualcuno: il verde di pubblico utilizzo, i percorsi pedonali e ciclabili controllati, la forte limitazione del transito veicolare, il ricovero in autorimesse delle automobili con parcheggi pertinenziali e liberi, gli spazi commerciali di vicinato, la pubblica utilità quali: ambulatori, biblioteche, tempo libero, terzo settore, supporto agli anziani e fragili, iniziative dedicate ai giovani e così via.

Inoltre per favorire il mix di persone che lo abiteranno, accanto a interventi di edilizia sociale sono previsti interventi di edilizia residenziale libera la cui quota sarà di spettanza dell’Operatore privato.

In particolare il mix proposto è il seguente:

• 33% di ERP + ERS (edilizia residenziale pubblica e sociale)
• 33% di ERL (edilizia residenziale libera)
• 10% di negozi di vendita al dettaglio (retail) e negozi di vicinato
• 10% di servizi
• 14% di terziario e direzionale

Per un totale di 1.008.000 mq di superficie lorda costruibile contro l’attuale superficie lorda costruita di 336.000 mq.

Dai numeri qui sopra descritti appare un Indice di edificabilità molto alto. La vigente normativa prevista dal PGT (c.f.r. Piano delle Regole), però permette il superamento dell’indice nei seguenti casi:

1. Lungo la circle line, metropolitane e linea 90/91;
2. La riqualificazione di piazze e nodi;
3. Scomputo della SL per negozi di vendita al dettaglio e di vicinato, valorizzazione dei piani terra e servizi di pubblico interesse e generale e social housing.

L’altro dato che spicca è l’incremento notevole di superficie dedicata al verde: dagli attuali 48.000 mq si arriva a 154.000 mq che rappresenta il 50% della ST (Superficie Territoriale).

L’affiancamento e il coinvolgimento di operatori privati in queste operazioni di notevoli dimensioni ed esborsi finanziari è determinante. Ormai è prassi comune anche per altri progetti simili e non solo nel Comune di Milano perché questa strategia garantisce costi quasi pari a zero per l’Amministrazione Pubblica.

Gli autori descrivono minuziosamente i passi e le azioni necessarie per raggiungere questo obiettivo:

1. Preparazione da parte dell’Amministrazione Pubblica di un protocollo di intesa dove vengono stabilite le responsabilità dei soggetti coinvolti e le quote da riservare ad ognuno;
2. Emissione di un bando di manifestazione di interesse verso Operatori privati o convenzionati;
3. Selezione del miglior offerente e aggiudicazione mediante la firma del Contratto;
4. Apertura cantiere e realizzazione degli interventi previsti;
5. Consegna della parte degli immobili costruiti all’Amministrazione Pubblica e vendita della parte di edilizia libera da parte dell’Operatore privato.

È interessante notare come gli autori abbiano affrontato il tema dei trasferimenti temporanei dei residenti al fine di cantierizzare l’area. L’intero quartiere è stato suddiviso in sei settori facilmente confinabili più un settimo settore chiamato “casa parcheggio” che, una volta costruito, permetterà l’agevole occupazione di questo e la successiva cantierizzazione del settore uno. E così via fino al completamento della costruzione di tutti i sei settori.

Infine gli autori affermano che questa proposta progettuale non ha la pretesa di essere realizzata. È solo un esercizio dimensionale, compositivo, morfologico e spaziale di rigenerazione urbana, uno strumento di prova (tratto dall’originale).

Invece, per me, un approccio intellettuale e progettuale così ben appassionatamente concepito, pensato e disegnato ha notevoli punti positivi ed è meritevole di essere preso nella dovuta considerazione. Per esempio:

1. Fondamentale è il costo quasi zero da parte del Pubblico Operatore;
2. Gli attuali residenti continueranno ad abitare la stessa zona senza violenti ed inappropriati sradicamenti;
3. Non si lasciano in stato di abbandono unità immobiliari pubbliche a rischio di occupazioni abusive o insalubrità e degrado;
4. Non si consuma prezioso suolo;
5. Si riducono i costi di urbanizzazione a carico del Pubblico Operatore;
6. Si favorisce l’accesso alla casa, all’integrazione sociale e all’inclusione;
7. Si migliora la qualità della vita tenendo sotto controllo l’aumento dei prezzi delle unità immobiliari;
8. Si attua rigenerazione urbana e ambientale.

Torna all’Indice della Newsletter