Strategie per la residenza universitaria. L’iniziativa della Bocconi e di Hines nel Municipio 5

UCTAT Newsletter n.3 – marzo 2019

di Arturo Majocchi

È in corso di ultimazione il nuovo Campus urbano della Bocconi sull’area della ex Centrale del Latte di Milano tra le vie R. Sarfatti, L. Castiglioni, Toscana e via Gian Carlo Castelbarco, contiguo e complementare al nucleo originario dell’università a nord e compreso fra le vie R. Sarfatti, via F. Bocconi, viale Bligny e via G, Rontgen. Si tratta di fatto di due grandi isolati rettangolari: il primo a sud in costruzione, progettato dallo studio giapponese SANAA; il secondo sede storica dell’Università, comprende edifici progettati da G. Pagano (1941), G. Muzio (1956 – 1964), V. Ceretti (1986 – 2001), I. Gardella (2001) e Grafton Architects (2008).

All’interno dei due grandi isolati, sono già presenti nel nucleo storico, oltre a dieci edifici universitari, due residenze (edifici Bligny e Bocconi) e altre cinque sono state realizzate nelle immediate vicinanze (edifici Spadolini, Donna Javotte, Dubini, Arcobaleno e Isonzo). Nel Campus in costruzione è già stata ultimata una nuova residenza, Castiglioni, per circa 300 posti letto (DORMS). Complessivamente l’università gestisce direttamente più di 2000 posti letto in residenze universitarie, su una popolazione studentesca di oltre 15.000 unità, di cui l’80% proviene da altre parti d’Italia e dall’estero. Pertanto, la stessa università soddisfa, con le proprie residenze, poco meno del 20% della domanda potenziale di studenti provenienti da fuori Milano (Italia ed estero).

Tale domanda inevasa, ha attirato per ora investitori, soprattutto stranieri, alla ricerca di opportunità insediative nelle immediate vicinanze della sede universitaria, per la costruzione di residenze per studenti. Hines, gigante immobiliare, si è già mosso con l’obiettivo di sfruttare la domanda esistente  inevasa ed ha rilevato due immobili: uno vicinissimo all’università in via Giovenale angolo via Col Moschin, per una utenza di fascia alta del mercato (sono previsti piccoli alloggi per circa 650 posti letto, distribuiti in quattro edifici di cui uno a torre di 14 piani più altri due di 9 e 10 piani oltre a un ampio edificio come basamento, su progetto dello studio Calzoni Architetti), con un investimento complessivo di 85 milioni con previsione di ultimazione dei lavori nel 2020. L’altro intervento di Hines consiste nel recupero dell’edificio dell’ex Consorzio Agrario, all’angolo fra via Ripamonti e viale Isonzo, dove sono previsti ulteriori 700 posti letto circa entro il 2021. L’investimento per entrambi gli studentati è stimato in circa 160 milioni di euro.

Vale la pena fare alcune considerazioni che riguardano innanzitutto la tipologia di questi due interventi, e altrettanto vale per quello della Bocconi nel nuovo Campus in via Castelbarco. Si tratta, infatti, di interventi che non si limitano solo alla funzione di studentato, ma comprendono altre attività di forte impatto sul territorio in zone già ad alta densità. Le attività annesse agli studentati sono di vario tipo: dagli impianti sportivi, alle sale cinematografiche, ristoranti, strutture commerciali, ecc. Attrezzature e servizi che rappresentano fattori di indubbio incremento della convenienza economica dell’operazione, ma altrettanto dicasi per gli effetti indotti sul territorio, quali l’aumento della congestione nelle zone interessate dagli interventi.

Un fattore di localizzazione preferenziale per gli studentati dovrebbe essere la facile accessibilità al sistema di trasporto pubblico, soprattutto nelle localizzazioni non prossime alle sedi universitarie e con l’obiettivo di servire non solo l’università Bocconi, ma anche altre sedi universitarie presenti in Milano dal Politecnico alla Bicocca.

Gli studentati così come si vanno configurando tipologicamente, per esigenze prettamente economico-finanziarie degli investitori immobiliari, dovrebbero rappresentare una occasione, uno strumento efficace di riqualificazione e rinnovo urbano in aree degradate e dismesse, soprattutto nelle zone periferiche, che necessitano della presenza di fattori e incentivi di sviluppo. 

Un’ultima considerazione riguarda la previsione di uno studentato di circa 1000 posti letto all’interno dello Scalo Romana, verso via Ripamonti, che dovrebbe essere utilizzato temporaneamente a villaggio per gli atleti in occasione delle future Olimpiadi Invernali del 2026. Questa iniziativa si inquadra nella logica precedentemente evidenziata di insediare funzioni come incentivo al recupero di aree dismesse, obiettivo espresso anche nell’Accordo di Programma per il recupero degli scali, con la previsione a Romana di significative quote di edilizia residenziale sociale, anche per studenti universitari. Ad oggi non appaiono chiare le tempistiche di attuazione, con il Concorso per il Masterplan non ancora pubblicato e l’avvio di usi temporanei che fanno presagire un arco temporale per la trasformazione dell’area di medio-lungo periodo.