UCTAT Newsletter n.7 – dicembre 2018
di Gerry Ghioni
La fase attuale è caratterizzata da incertezza e da grandi cambiamenti nel mondo immobiliare. Contrariamente a tutti gli indici italiani di stagnazione, nel mondo delle costruzioni, Milano sta vivendo un periodo di particolare euforia. Sarà per l’attrazione che le attività presenti suscitano o per il ruolo che svolge, ma finalmente Milano sta crescendo. La popolazione sta aumentando e sono previsti ulteriori nuovi abitanti nei prossimi anni. Milano è polo di attrazione di tutte le attività presenti in Italia e richiama importanti presenze straniere e non solo abitanti. Di fatto la città è utilizzata da una popolazione molto superiore a quanto non dicono i numeri.
Vorrei soffermarmi su un tema che fin dagli anni 80’ è stato trattato, ed è quello delle aree dismesse, in particolare degli immobili abbandonati. Se vogliamo che anche tutta la Regione Lombardia partecipi a questo sviluppo economico, in coerenza con il principio di risparmio sul consumo di suolo, non possiamo dimenticarcene.
Il recupero degli immobili in disuso, non solo costituisce un rilancio dell’economia del settore, con l’obiettivo di incentivare la rigenerazione urbana, ma risolve una serie di problematiche caratteristiche del nostro contesto socio ambientale.
È il momento di risolvere questo problema, cogliendo l’occasione dell’approvazione del Piano Territoriale Regionale collegato al risparmio del consumo di suolo, alla legge sull’invarianza idraulica e alla necessità di concentrare gli abitanti nei centri abitati esistenti per proporre una nuova legge.
Questo progetto nasce a metà del 2017 all’interno dell’Associazione Metropolis ed è stato sviluppato in funzione dei pareri e delle idee che si sono susseguite. Il testo è stato anche modificato a seguito di pareri di legali esperti in diritto amministrativo. Il progetto è stato presentato alle formazioni politiche ed è stato utilizzato per un articolo della nuova revisione del PGT di Milano, relativo alla rigenerazione degli immobili.
Attualmente il progetto è in visione dell’Assessore della Regione Lombardia al territorio e della Direzione generale, con la prospettiva di essere portato alla discussione del Consiglio.
La Regione Lombardia, con la delibera di Giunta XI/207 del 11/06/2018, ha definito i termini e le modalità della rigenerazione “Misure di semplificazione e incentivazione del recupero del patrimonio edilizio”. La Regione Piemonte ha approvato la L.R. 04/10/2018 n. 16 “Misure per il riuso, la riqualificazione dell’edificato e la rigenerazione urbana”. Il testo contiene misure interessanti per ripopolare le aree disabitate mediante bonus fiscali e volumetrici.
Il recupero di immobili dismessi ed in disuso, persegue anche il fine di promuovere e incentivare attività che porteranno a un miglioramento generale dei centri urbani comprendendo aspetti sociali, economici, urbanistici ed edilizi.
Le modalità di intervento prevedono la classificazione e l’individuazione degli immobili che possono essere recuperati e valorizzati con l’applicazione delle presenti norme, anche attraverso le incentivazioni economiche di esenzione fiscale.
All’interno della norma è ribadito che il suolo, risorsa non rinnovabile, è bene comune di fondamentale importanza per l’equilibrio ambientale, la salvaguardia della salute, la produzione agricola finalizzata all’alimentazione umana e/o animale, la tutela degli ecosistemi naturali e la difesa dal dissesto idrogeologico. Contestualmente, il recupero degli immobili già occupati costituisce attività di pubblica utilità e interesse generale, ancorché la dismissione e il disuso comporta pericolo per la salute, per la sicurezza urbana e sociale e per il degrado ambientale.
La legge è rivolta al recupero del patrimonio edilizio esistente, finalizzata a perseguire la più corretta ed efficace modalità, nonché ad assicurare il coordinamento e la razionale utilizzazione dei finanziamenti pubblici e privati.
Nell’articolo 1 vengono definiti gli obiettivi di recupero degli immobili, con carattere prioritario nell’attribuzione dei fondi strutturali europei a sostegno delle attività economiche e sociali.
All’articolo 3 sono previste le premialità necessarie per garantire la sostenibilità economica degli interventi, a incentivo e sostegno della fattibilità. Come premialità volumetriche sono previsti incrementi che vanno da un minimo del 10% fino ad un massimo del 20% della S.L. esistente in funzione della collocazione strategica delle aree, secondo l’azzonamento previsto. Nonché una specifica premialità per l’incremento del verde che, soprattutto nel contesto urbano edificato potrà apportare i seguenti benefici: favorire e limitare il deflusso idrico; migliorare il microclima urbano; contrastare l’innalzamento delle polveri sottili limitando l’inquinamento atmosferico; rendere fruibili spazi urbani altrimenti inutilizzati; favorire il benessere ambientale.
Nell’articolo 4 è definito il procedimento che, in deroga agli strumenti urbanistici, semplifica l’iter burocratico ed i tempi per il rilascio da parte dei Comuni dei titoli abilitativi. Viene prevista la facoltà da parte dei Comuni di applicare un incentivo parametrato agli oneri concessori, per potenziare la struttura tecnica. Le Amministrazioni comunali potranno escludere dall’applicazione della presente norma quegli immobili la cui finalità di rigenerazione sia in contraddizione con la pianificazione locale. L’ultimo comma prevede una specifica procedura per gli immobili di proprietà pubblica.
L’articolo 5 obbliga i Comuni a fornire alla Regione la mappatura degli immobili e delle aree in disuso presenti sul proprio territorio oggetto di recupero in applicazione delle presenti norme, nonché l’obbligo della Giunta di relazionare ogni due anni alla Commissione consiliare competente circa l’attuazione della legge e i progetti di recupero avviati.
URBAN CURATOR TAT 