Una vicenda di degrado urbano: il comparto di via Medici del Vascello

UCTAT Newsletter n.7 – dicembre 2018

di Elena Mussinelli

Tra le numerose aree di trasformazione nel sud-est milanese rientra anche l’ambito di via Medici del Vascello, spesso assurto alle cronache per le ripetute occupazioni abusive e per le gravi condizioni di degrado ambientale e sociale. La fatiscenza degli spazi pubblici, con strade sterrate e mancanza di illuminazione, e lo stato di abbandono dei manufatti, anche di notevole dimensione, determinano infatti notevoli problemi di sicurezza.
L’area è localizzata in fregio al sedime ferroviario, a poca distanza dal comparto di Santa Giulia e proprio di fronte all’intervento residenziale di Merezzate in corso di realizzazione.

La maggior parte degli edifici, prevalentemente a destinazione terziaria e realizzati negli anni 80, è oggi del tutto inutilizzata o solo parte occupata da piccole attività artigianali e industriali.
Particolarmente rilevante è il complesso uffici di via Medici del Vascello: circa 370.000 mc organizzati in quattro blocchi edilizi tre dei quali di ben nove piani. Un complesso che presenta un’immagine architettonica anche di un qualche interesse, ma le cui caratteristiche tecno-tipologiche rendono poco fattibile un intervento di recupero.
Solo alcuni spazi infatti sono stati riutilizzati, con l’insediamento di funzioni ludiche: il Maniac Palace di Enigma ospita l’escape room più grande d’Europa, con un’area di gioco su tre piani, con più di cinquanta ambienti e 4.000 mq di estensione, che accoglie anche eventi di team building e per gruppi. Sempre al civico 26 di via Medici del Vascello, è presente l’Apokas Paintball Milano Indoor, con attrezzature di gioco per il paintball e il softair che riutilizzano un intero piano dell’edificio abbandonato, con più di trenta stanze e possibilità di gioco fino a venti persone; dotata di spogliatoi, è sede degli allenamenti della squadra Banzai Paintball Milano.
L’assetto proprietario è piuttosto vario, con la presenza di soggetti privati, istituzioni bancarie, fondi di investimento ed enti previdenziali (tra i maggiori proprietari l’ENPAM, Prelios, Unipol e Generali Immobiliare).

A fronte delle criticità più volte emerse, e recentemente segnalate anche dal Presidente del Municipio 4, già l’assessorato di Ada De Cesaris aveva proposto l’abbattimento degli edifici irrecuperabili, preservando la volumetria o localizzando attività temporanee.
Tale ipotesi torna ora indubbiamente attuale, a partire da quanto indicato dall’art. 11 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole del nuovo PGT in corso di elaborazione, che mira proprio a stimolare il recupero o la demolizione degli edifici abbandonati che risultino dismessi da più di tre anni e che determinino pericolo per la sicurezza o per la salubrità o l’incolumità pubblica, o disagio per il decoro e la qualità urbana.
L’amministrazione ha infatti predisposto una mappa di tali immobili (consultabile al link Mappa Aree ed edifici degradati e abbandonati). Qualora non sia fattibile un intervento di riutilizzo, è fatto obbligo alla proprietà di procedere alla demolizione del manufatto entro 18 mesi dal suo inserimento in mappa; in questo caso viene integralmente riconosciuta la superficie (SL) esistente: i diritti edificatori saranno annotati nell’apposito registro, con possibilità di utilizzo in loco o in altre pertinenze dirette per mezzo di perequazione, secondo la normativa vigente. Viceversa, in caso di mancata demolizione da parte della proprietà entro i termini sopraindicati, i diritti volumetrici divengono molto bassi (pari all’indice di edificabilità territoriale IT unico, 0,35 mq/mq.), e l’amministrazione si riserva il potere sostitutivo di demolizione dell’edificio, con spese a carico dei proprietari.

Appare quindi evidente l’interesse delle proprietà a operare nella direzione di un intervento di sostituzione, ulteriormente rafforzato da quanto previsto sempre nella Variante al PGT, che individua l’area di via Medici del Vascello come “ARU-ambito di rigenerazione ambientale”, ne quale possono essere previsti “interventi urbanistico-edilizi e iniziative sociali che includono la riqualificazione dell’ambiente costruito, la riorganizzazione dell’assetto urbano attraverso la realizzazione di attrezzature e infrastrutture, spazi verdi e servizi (…)” (Norme. Piano delle Regole. Titolo II, Disciplina urbanistica, Capo I. Rigenerazione, Art. 14 Definizione).
Alla possibilità di un significativo rinnovamento morfologico e funzionale indicata in Variante, si aggiunge poi uno scenario certamente molto dinamico per l’intero quadrante, con le citate trasformazioni di Merezzate e Santa Giulia e anche con la maggior accessibilità che potrà essere garantita in futuro dalla presenza di una fermata della nuova metrotranvia sud-est che connetterà il Quartiere Forlanini (linea M4) con la stazione ferroviaria di Rogoredo (linea M3).

In questo contesto si inserisce l’iniziativa promossa da SITdA, Società Italiana della Tecnologia dell’Architettura, con l’organizzazione del Workshop RE-Live. Progettare in vivo la rigenerazione urbana, dedicato proprio alla formulazione di proposte e progetti per la riqualificazione del comparto urbano di Via Medici del Vascello.

La rigenerazione di comparto consente infatti di approfondire e sperimentare un vasto panel di tematiche di stringente attualità, che comprendono ad esempio: la sostituzione edilizia con nuove costruzioni orientate a criteri di resilienza urbana, efficienza energetica e innovazione tecno-tipologica; il progetto degli spazi pubblici e della loro accessibilità; la definizione e il progetto di servizi urbani per il quartiere e la collettività, con l’individuazione di nuovi modi dell’abitare urbano e di mix funzionali efficaci e innovativi che integrino residenza, servizi e attività produttive legate all’industria di nuova generazione e all’artigianato evoluto; l’impiego di tecnologie ICT per l’informazione, la sicurezza, il monitoraggio e l’efficienza ambientale; la valutazione di alternative e fattibilità, anche con ipotesi di recupero e/o trasformazione degli immobili esistenti e analisi di mercato; le problematiche della cantieristica, anche con proposte orientate a pratiche innovative quali cantieri eventi/cantieri scuola ecc; gli aspetti della gestione, del recupero e del riciclo dei materiali provenienti dalle demolizioni; l’innovazione di processo nel management del progetto, inclusa la proposta di modelli partecipativi e condivisi.

L’obiettivo è fornire un apporto culturale e di ricerca utile a supportare la fattibilità tecnico economica dell’intervento, mettendo a confronto diverse visioni progettuali e prospettando possibili alternative.
I risultati del Workshop saranno presentati a Milano in occasione dei MADExpo 2019, nel corso di un seminario al quale sono invitati stakeholder e referenti istituzionali interessati all’iniziativa.