UCTAT Newsletter n.79 – GIUGNO 2025
di Angelo Rabuffetti
Che fare a San Donato Milanese? Non ho risposte a questa semplice, elementare e ovvia domanda e di questo ammetto, da parte mia, una mancanza enorme. Sono passati due anni da quel lontano aprile 2023 quando scrivevo nella nostra newsletter ( https://urbancuratortat.org/il-coraggio-di-demolire/ ) a proposito del destino del Terzo Palazzo Uffici a San Donato Milanese.
A quel tempo descrivevo lo stato di abbandono e di degrado in cui versava e l’incuria da parte della proprietà e da parte della cosa pubblica nel non affrontare e risolvere la pietosa condizione estetica e di immagine di necropoli moderna.
Descrivevo la difficoltà, a fronte del prestigio rappresentato dall’Architettura che il palazzo esprimeva, a convogliare verso una decisione drastica di demolizione e successiva ricostruzione. Sarebbe stata una perdita di un patrimonio culturale e storico non più recuperabile.
È anche vero che investire oggi nel settore immobiliare, del terziario in particolare, è quantomeno rischioso e anacronistico. Edifici terziari di prestigio, storici e rappresentativi ce ne sono in abbondanza e questi sono occupati solo al 50 percento della loro capacità in termini di superficie lorda di pavimento. Inoltre la domanda è in forte calo per le seguenti semplici ragioni:
- Il cosiddetto smart working o lavoro agile ha permesso di svolgere l’attività lavorativa e professionale direttamente dalla propria abitazione;
- La cosiddetta Intelligenza Artificiale o semplicemente lo sviluppo a macchia d’olio di sistemi informatici avanzati che ora e in futuro continuerà a far sì che il bisogno di mano d’opera umana diminuisca sempre più;
- Lo spostamento delle sedi verso nuove nazioni e nuovi siti/lidi che offrono vantaggi sia fiscali che di localizzazione è in continua crescita.
A fronte di uno status quo finora descritto, per quanto riguarda il destino del Terzo Palazzo, la domanda da porsi è: se non si prendono decisioni in merito chi ci rimette e chi ci guadagna? Io affermo che ci rimettono tutti senza ma e senza se.
Ci rimette la proprietà in termini di mancato guadagno immediato, nessuna entrata da contratti di locazione ma a fronte di piani industriali di lungo respiro potrebbe rientrare come prestigio ovvero nuove proposte ad oggi non ipotizzabili ma che possono aprirsi improvvisamente e cogliere preparati i proprietari. È come riporre l’oro risparmiato in cassaforte e aspettare l’occasione giusta per metterlo sul mercato e farlo fruttare.
Ci rimettono i residenti delle zone limitrofe che vedono avanzare il degrado, l’abbandono, l’inezia e l’inselvatichirsi della zona a cui sono affezionati e vedono perdere valore immobiliare là dove hanno investito i loro risparmi.
Ci rimette l’Amministrazione Pubblica e la Politica che non ha avuto la lungimiranza di aprire a nuove soluzioni, rilanciare il territorio, costruire con i residenti e gli addetti ai lavori il futuro. Rimane ferma nel coltivare quel poco che rimane del serbatoio politico ed elettivo. È protesa nella speranza di continuare a vivacchiare governando senza una visione che modifichi, a vantaggio di tutti, il futuro, anche accettando qualche rischio. Di qualsiasi parte politica e colore di cui si sta parlando.
Ci rimette l’Architettura che non sa apprezzare un capolavoro, non lo pubblicizza a sufficienza per farlo conoscere al mondo e per farlo di nuovo “vivere”.
D’altra parte è sicuramente difficile, quasi impossibile, individuare, al giorno d’oggi, una destinazione d’uso capace di soddisfare a pieni voti sia la domanda che l’offerta e che sia durevole nel tempo. Passare per questa porta stretta è assai difficile!
Potrebbe essere residenza? Centinaia di nuove unità immobiliari stanno per essere immesse sul mercato proprio nello stesso territorio: c’è l’iniziativa di Hermes 2K2 srl in Via Fabiani con la costruzione di tre nuovi edifici di edilizia privata di 5 piani per circa 180 unità immobiliari. Molto vicino, e sempre in Via Fabiani, c’è l’iniziativa di Katos srl GREEN ONE, 6 piani per circa 120 unità immobiliari; c’è l’iniziativa “Residenze MIRARI” di Nexity San Donato Milanese in Via Ravenna e sono 12 piani per circa 76 unità immobiliari e altre iniziative ancora di futura realizzazione. Naturalmente a 500.000 euro al pezzo! Metricubi di costruito che oscurano con la loro cementificazione la graziosa “città giardino” voluta fortemente da Enrico Mattei e realizzata negli anni ’60. Essa rappresentava il fiore all’occhiello dell’Amministrazione Pubblica di San Donato Milanese e di ENI spa. Oltre ad un validissimo esempio di cura dell’ambiente naturale sommato al vivere cittadino.
Potrebbe essere terziario? Sicuramente no per i motivi sopra descritti. Si è accennato alla soluzione di trasformarlo in studentato: ma ricordiamo che dopo le Olimpiadi del prossimo e vicino 2026 il villaggio olimpico a Porta Romana sarà riconvertito in struttura per migliaia di studenti fuori sede. Inoltre i singoli Atenei si stanno organizzando e offrono soluzioni abitative per i propri iscritti. Il rischio, quindi, è quello di inflazionare una domanda che potremmo definire temporanea e aleatoria. Ovviamente la retta mensile non si abbasserà anche a fronte di una maggiore offerta.
Si è parlato di strutture temporanee a supporto di ospedali e strutture ambulatoriali e mediche così come residenze per anziani e sedi di Associazioni del Terzo Settore. Ma la superficie lorda di pavimento è spaventosamente troppa rispetto alla domanda.
Si è fatto cenno alla Legge Regionale (L.R. n°18 del 26/11/2019) la quale permette un aumento della volumetria esistente pari al 10 percento per tutti gli interventi di recupero e riqualificazione di aree in stato di abbandono ma pare, a detta di ANCE e dell’Ordine degli Ingegneri che questo aumento non è sufficiente a permettere un ritorno di reddito senza collegare i rischi associati all’iniziativa. Sarebbe, sempre a detta di ANCE e Ordine degli ingegneri, un aumento pari al 25 percento che potrebbe essere preso in considerazione. Ma questo è stato considerato eccessivo anche da parte della Corte di Cassazione che ha sentenziato in merito.
Invero, da un sopralluogo effettuato di recente ho notato che attorno all’area che circonda il Terzo Palazzo uffici e che è sempre facente parte della stessa proprietà, i prati e i giardini sono rasati e ben tenuti, le siepi sono pareggiate, le foglie secche sono state raccolte, i cestini della spazzatura sono puliti e l’area è sorvegliata professionalmente da una ditta specializzata. Tutti segni positivi per evitare il degrado, l’abbandono, l’incuria e il disinteressamento. Mi sono posto questa domanda: Ma allora in pentola che cosa bolle?
Una considerazione che vale la pena porre in evidenza è la totale mancanza di programmazione riguardo al social housing all’interno del Comune di San Donato. Sembra che tutto il carico di questo importante problema gravi solo sulle spalle del Comune di Milano e che i comuni limitrofi non ne abbiano a tenere in conto. Questo non è accettabile perché significa soltanto curare il proprio territorio alla stregua di un “enclave” dove ogni problema è bene che rimanga estraneo e al di fuori della propria serenità. Il ruolo, quindi, della Città Metropolitana, a questo punto, diventa essenziale per una corretta distribuzione, programmazione e perequazione. Ne gioverebbero tutti!
Perché solo Milano ha un dibattito acceso, sentito, dinamico, civico e aperto mentre gli altri Comuni ne scaricano l’annoso problema della casa solo al capoluogo? Inoltre: anche il problema dei trasporti pubblici è paragonabile ad un dente che duole: si pensi che il Comune di Milano spende 950 milioni di euro a favore di ATM per la gestione annuale del trasporto pubblico mentre in tutto il rimanente territorio della Città Metropolitana compresa Monza e Brianza se ne spendono solo cento milioni di euro per anno! Una vera sperequazione! Insostenibile! Ecco perché il traffico privato automobilistico è ancora eccessivo, fragile e incerto circa i tempi di percorrenza, eventuali incidenti e costi per la sosta e il carburante.
Forse ho toccato un nervo scoperto che, appena sfiorato, emette un dolore infinito: l’attuazione della Città Metropolitana. Per tante materie la Città Metropolitana potrebbe tentare di risolvere annosi problemi sempre sollevati e mai affrontati con decisione e risolti. La normativa esiste, l’attuazione di questa non ancora.
Per cominciare il PGT, il PUMS e altri strumenti di pianificazione territoriale dovranno necessariamente coprire la scala di Città Metropolitana e non limitarsi alla sfera comunale. Auspico una iniziativa duratura, più lunga di una consigliatura politica comunale, più lunga di un respiro o di una apnea oppure ancora di un battito d’ali e che il disegno ipotizzato non sia una scarabocchiatura per tamponare l’inesorabile ma qualcosa di duraturo e fermo a dispetto del tempo che avanza. Il quesito di partenza rimane perfettamente inalterato.
Sic stantibus rebus: che fare?
URBAN CURATOR TAT 