UCTAT Newsletter n.43 – marzo 2022
di Roberto Bologna e Andrea Sichi
Si stima che in Italia oggi il fabbisogno di alloggi espresso da famiglie in difficoltà economica sia quantificabile in circa 2,1 milioni (Report ISTAT, 2021). Il dato assume una rilevanza non di poco conto se si considera il trend dei “poveri in aumento”, avviato con la crisi 2008-2014 e proseguito fino all’ulteriore aggravio generato dai 24 mesi covid, per un aumento pari a circa il 30%, senza considerare gli ultimissimi sviluppi legati alla crisi energetica. Al dato del fabbisogno corrisponde una risposta in termini di offerta di alloggi messi a disposizione dagli enti per l’edilizia residenziale pubblica ben al disotto della metà (circa 900.000 alloggi ERP).
Esiste pertanto una crisi oggettiva legata al soddisfacimento del bisogno primario della casa. È chiaro altresì che, parallelamente all’obiettivo di garantire alloggi, devono essere soddisfatte esigenze quali il benessere abitativo, l’integrazione sociale, nonché il raggiungimento di uno status di indipendenza economica delle famiglie in difficoltà. Serve inoltre maggiore capacità di sensibilizzare all’abitare sociale/collettivo, oltre a una riqualificazione del patrimonio gestito (in termini quantitativi e qualitativi, con prodotti contemporanei dai livelli tecnologici elevati), al fine di contrastare le condizioni generali di incertezza rispetto a una società che sta cambiando.
Se dunque da un lato si assiste a un aumento della domanda espressa dalle famiglie in disagio economico da locazione, dall’altra si riscontra una difficoltà diffusa su tutto il territorio nazionale nel garantire una soluzione da parte degli enti preposti. Chiare da questo punto di vista sono le parole di Luca Talluri, presidente di CASA S.p.A., azienda a totale partecipazione e controllo pubblico costituita dai Comuni della Provincia di Firenze (Area Fiorentina), che ha sostituito le vecchie A.T.E.R., in ottemperanza alla L.R.T. n. 77/1998. Tracciando un bilancio dell’attività aziendale, pur riconoscendone l’eccellenza nel settore ERP a livello nazionale, si evidenziano con estrema chiarezza i limiti operativi imposti dalle politiche del welfare, tanto a livello locale quanto a livello nazionale. I fattori di maggiore criticità risiedono nella impossibilità da parte degli enti ERP di puntare a livello strategico verso innovazione/rigenerazione del patrimonio gestito, nonché nelle scelte delle linee strategiche di sviluppo a carattere nazionale, che risentono di decisioni politiche poco in linea rispetto alle effettive necessità espresse tanto dalle famiglie in difficoltà quanto dagli stessi gestori del patrimonio ERP. Il risultato è una mancata copertura dell’effettivo fabbisogno e il conseguente aumento del gap fra domanda e offerta.
Nel dettaglio, si rilevano politiche di gestione orientate verso un modello ERP/ERS di stampo internazionale (europeo e non solo), che privilegia la partecipazione di enti tendenzialmente privati, quali istituti bancari e fondi immobiliari, che, parafrasando il social housing in affordable, rischiano di produrre nel contesto italiano una situazione non sostenibile in termini economici. In effetti, una cosa è affidare alloggi alle famiglie in disagio da parte dello Stato, altra è realizzare operazioni prettamente finanziarie che a prezzo calmierato trasformano l’offerta di alloggio in mero affitto, fornendo un assegno al posto dell’alloggio stesso. Questo modello, applicato su larga scala, comporta inevitabilmente l’impossibilità da parte dello Stato di soddisfare la domanda, essendo l’impegno economico, a livello nazionale, oltremodo gravoso per le proprie casse. Peraltro, dinamica questa assai distante dalla tradizione tipicamente italiana che risale agli IACP dei primi del ‘900 e che, di fatto, nega l’esperienza accumulata nel corso di oltre un secolo nella gestione del patrimonio residenziale pubblico.
Altro aspetto, strettamente connesso alle difficoltà operative degli enti ERP, è costituito dalle linee di tendenza dettate dal mercato immobiliare il quale vede nell’edilizia residenziale pubblica un fattore antagonista capace di minare la redditività del mattone in relazione al valore di mercato.
Si riscontra poi una scarsa volontà politica di affrontare in termini concreti la questione dell’aumento degli alloggi pubblici e destinarli a una utenza in larga parte extracomunitaria e una mancanza, infine, della volontà di istituire un programma strutturato di interventi (anche dal punto di vista di assetto e organizzazione del territorio) a livello delle amministrazioni locali.
Il contesto residenziale pubblico fiorentino si caratterizza in una pluralità di interventi che si sviluppano attorno alle zone di espansione del secondo dopoguerra, con innesti sparsi in tutto il territorio, per un totale di circa 13.000 alloggi ERP.
Le politiche di gestione della residenza pubblica risentono delle criticità delineate rispetto al contesto nazionale e l’aspetto più rilevante risiede nella pressoché assente rigenerazione del patrimonio a disposizione. L’attività si concentra quasi interamente nella manutenzione, tesa evidentemente al miglioramento degli standard qualitativi dell’abitare, ma non sufficiente a rinnovare l’offerta di alloggi. Sono state avviate importanti azioni finalizzate alla riqualificazione del patrimonio, come il progetto “Infinite” scaturito dalla partecipazione al Bando di ricerca Horizon 2020 EEB “Research and Innovation Framework Programme, Integration of Energy harvesting at building and district level”, con la proposta di un caso studio di un edificio ERP oggetto di un intervento di riqualificazione con prodotti e tecnologie sperimentali, in partnership con diversi enti internazionali. Contestualmente, CASA S.p.A., coerentemente alla strategia di porre al centro le persone e i nuclei familiari, ha partecipato insieme agli enti gestori ERP di Milano (MM S.p.A.) e di Trento (ITEA S.p.A.), al progetto coordinato da Federcasa e dalla Direzione Città Resilienti del Comune di Milano “Educazione alla cittadinanza e all’abitare – verso uno stile di vita resiliente”, finalizzato alla messa a punto di uno strumento operativo capace di migliorare la gestione della residenza pubblica e la qualità della vita delle famiglie.
In relazione al patrimonio ERP sul territorio fiorentino, di particolare interesse e in linea con le politiche gestionali locali è il complesso delle Murate situato in pieno centro storico. A seguito della dismissione del complesso, prima conventuale e successivamente carcerario, avvenuta nel 1983, un vero e proprio quartiere di oltre tre ettari è rimasto a lungo chiuso alla città, privo di funzione, un “non luogo”. Il recupero del complesso è iniziato nel 1996 e si è progressivamente attuato attraverso la realizzazione di cinque lotti funzionali, il primo dei quali è stato terminato e messo in funzione nel 2004. Oggi, a interventi conclusi, questo nuovo quartiere restituito alla città, vitale e integrato con il tessuto storico, consta di 90 alloggi ERP, due piazze pubbliche, una galleria commerciale lungo la nuova via pedonale che corre trasversalmente al complesso, spazi per servizi culturali e sociali, un ristorante, un caffè letterario.
L’intervento scaturisce da un programma innovativo, non solo per il contesto fiorentino, incentrato sulla riqualificazione strategica del patrimonio edilizio di proprietà pubblica, in grado di assicurare l’utilizzo ottimale delle risorse a disposizione e in tempi rigorosamente determinati.
La forte caratterizzazione sociale delle Murate costituisce la prova della possibilità della coesistenza fra residenza popolare e residenza di “pregio”, della valida alternativa alle strategie tendenzialmente destinate al recupero per finalità connesse alla redditività del mercato turistico, decisamente impattanti sulle dinamiche sociali della città.
Gli alti livelli di qualità del recupero e l’integrazione della funzione residenziale, distribuita in modo organico rispetto alle altre funzioni, nonché la valenza sociale che scaturisce dal mix funzionale, fanno delle Murate un esempio virtuoso di qualità abitativa e di utilizzo razionale delle risorse pubbliche e definiscono un modello in base al quale l’edilizia residenziale pubblica può costituire un volano per la rigenerazione e per la tenuta sociale.
URBAN CURATOR TAT 